전주지방법원 2025타경652. 무주군 설천면 심곡리 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 유한회사정원이고, 확인되는 등기 권리는 근저당이 아니라 가압류 중심입니다. 2023.12.04. 양태식의 550,000,000원 가압류가 말소기준으로 잡히며, 이후 무진장축산업협동조합의 155,133,266원 가압류, 대야 농업협동조합의 44,590,778원 가압류, 그리고 양태식의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 등기상 채무를 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 실제 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 이 물건의 핵심 위험은 등기보다 물건 자체와 매각조건에 있습니다. 목록1~3은 농지취득자격증명이 필요하고, 목록1·3은 공부상 “전”이나 현황은 “근린생활시설 부지”, 목록2는 공부상 “전”이나 현황은 “도로”입니다. 목록4는 사용승인이 나지 않은 미완공 상태이며 일반건축물대장에도 등재되지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경652 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 설천면 심곡리 1053-8 · 심곡리 1053-11, 1053-8 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 유한회사정원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,202,590,500원 / 141,483,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 최저가율 11.76% |
| 청구액 | 220,350,468원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
말소기준은 2023.12.04. 접수된 양태식의 가압류 550,000,000원입니다. 그 뒤의 무진장축산업협동조합 가압류, 대야 농업협동조합 가압류와 2024.03.25. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 6회 유찰 — 가격만 보고 접근하기 어려운 이유
감정가는 1,202,590,500원인데 현재 최저매각가는 141,483,000원입니다. 감정가 대비 11.76% 수준까지 내려왔고 이미 6회 유찰됐습니다. 동일 유형의 실거래 자료가 없어 현재 최저가를 곧바로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 반복 유찰과 물건 상태·매각조건을 함께 보아야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 141,483,000원 | 138,702,238원 | 611,021,806원 |
| 7회 유찰 시 | 99,038,100원 | 96,855,414원 | 652,868,630원 |
| 8회 유찰 시 | 69,326,670원 | 67,678,790원 | 682,045,254원 |
③ 예상배당표 (매각가 141,483,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,780,762원 |
| 1. 가압류 · 양태식 | 550,000,000원 | 138,702,238원 |
| 2. 가압류 · 무진장축산업협동조합 | 155,133,266원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대야 농업협동조합 | 44,590,778원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 양태식 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 749,724,044원, 채권자 예상배당은 138,702,238원, 미배당은 611,021,806원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 물건 상태·토지 규제 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 목록을 함께 매각합니다.
- 농지취득자격증명. 목록1~3은 농지취득자격증명이 필요합니다. 매각기일 2주 전부터 관할 시·구·읍·면사무소에 신청 가능하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건이 명시돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록1·3의 공부상 지목은 “전”이나 현황은 “근린생활시설 부지”, 목록2의 공부상 지목은 “전”이나 현황은 “도로”입니다.
- 목록2 상태. 콘크리트 포장 아래 토석이 유출된 상태입니다.
- 목록4 건물. 사용승인이 나지 않은 미완공 상태이며 일반건축물대장에 미등재돼 있습니다.
- 토지이용계획. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 관광특구, 배출시설설치제한지역, 영농여건불리농지에 해당합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무주군 설천면 심곡리 “관동마을” 내에 위치하며 주변에는 단독주택, 주거나지, 펜션 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통편과 도로사정을 고려한 전반적 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 확인된 토지는 281.0㎡, 지목은 전, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 공시지가. 41,800원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 유형 실거래 시세 자료가 없고, 이미 6회 유찰된 점과 농지·현황도로·미완공 건물이 함께 포함된 점 때문에 일반적인 주거용 물건보다 매수 판단 요소가 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1~3의 발급 가능 여부와 신청 절차를 매수신청 전에 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 대조. “전”으로 등기된 토지가 근린생활시설 부지·도로로 쓰이는 현황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 미완공 건물. 목록4의 사용승인 미완료 및 일반건축물대장 미등재 상태를 확인해야 합니다.
- 목록2 현장 상태. 콘크리트 포장 아래 토석 유출 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 11.76%라고 해서 시세 대비 저가라고 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 현지 거래와 이용가치를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸게 내려왔다”보다 “왜 6번 유찰됐나”
이 사건은 등기상 권리 인수만 놓고 보면 비교적 정리가 명확합니다. 양태식의 2023.12.04. 가압류가 말소기준이고 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 하지만 권리 소멸 = 쉬운 물건은 아닙니다.
감정가 1,202,590,500원에서 6회 유찰돼 141,483,000원까지 내려왔지만, 목록1~3 농지취득자격증명, 공부와 현황의 차이, 도로 상태, 사용승인이 나지 않은 미완공 건물, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 동시에 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 11.76%라는 숫자만으로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 등기 권리는 소멸형, 물건·절차 위험은 높은 편. 이 사건은 할인율보다 현장과 인허가·농지 절차를 먼저 검증해야 합니다.
