전주지방법원 2025타경783. 감정평가상 이용상태는 다가구주택이고, 경매 대상은 연립/다세대 + 토지로 분류된 일괄매각 물건입니다. 소유자는 한기택이며 2022.12.13 소유권을 이전받았습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.05.08 접수된 서울보증보험 주식회사의 118,610,000원 가압류입니다.
문제는 그 기준일보다 앞선 전입자가 많다는 점입니다. 성예진·이승현·신주은·송지윤·이우진·신정민 등은 확정일자와 임차권등기가 확인되고, 매각물건명세서에는 을구 순위 7번부터 13번까지의 임차권등기에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 등기상 임차권이 매각으로 말소된다는 사실과 보증금 반환채무의 승계 여부는 별개로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경783 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 946-6 · 전북특별자치도 전주시 덕진구 한배미5길 15-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 |
| 토지 | 257.7㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 456,300원/㎡ |
| 소유자 | 한기택 (2022.12.13 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 513,631,800원 / 359,542,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신정민 / 86,838,356원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부의 과거 국민은행·인후신용협동조합·장계농업협동조합 근저당은 이미 말소되어 현재 말소기준이 아닙니다. 현존 기준권리는 2024.05.08 서울보증보험 가압류이고, 2025.06.27 강제경매개시결정과 2026.01.07 전주시 압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.08.19 성예진 가압류와 2025.07.24 몰수보전은 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 13명, 보증기관 승계 1건은 중복 제외
| 임차인 / 점유자 | 호수·범위 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 도기호 | 101호 | 2023.07.11 | 8,000원 | 대항력 有 인수 배당요구 2025.09.10 · 우선변제권 없음 |
| 추종연 | 304호 | 2022.03.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 고두석 | 미상 | 2012.11.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 임대차관계 불분명 |
| 김선용 | 미상 | 2019.02.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 임대차관계 불분명 |
| 성예진 | 203호 | 2022.11.23 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확정 2022.11.11 · 을구 7번 |
| 이승현 | 303호 | 2022.11.29 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확정 2022.11.11 · 을구 8번 |
| 신주은 | 202호 | 2023.01.30 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확정 2022.12.30 · 을구 9번 |
| 송지윤 | 301호 | 2022.11.30 | 100,000,000원 | 대항력 有 승계 위험 확정 2022.11.16 · 배당 부족 36,291,588원 |
| 이우진 | 302호 | 2023.02.06 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확정 2023.01.16 · 을구 11번 |
| 한국토지주택공사 | 105호 | 2022.12.12 | 85,000,000원 | 보증기관 승계 도기호 보증금 대위·승계 중복신고 — 별도 합산 금지 |
| 신정민 | 201호 | 2023.09.01 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확정 2023.08.09 · 을구 13번 |
| 오유라 | 103호 | 2023.10.04 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확정 2023.09.04 · 을구 14번 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입일·보증금 확인 필요 |
| 공사 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 전입일·보증금 확인 필요 |
한국토지주택공사는 도기호 보증금의 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시되어 있어 실제 임차인 수와 보증금 합계에 별도로 더하면 안 됩니다. 따라서 보증기관 승계 1건을 제외한 실제 임차인·점유자는 13명으로 봅니다. 다만 도기호의 보증금 표시는 8,000원이고 한국토지주택공사의 임차권등기 보증금은 85,000,000원으로 서로 차이가 있으므로, 이 승계관계와 금액은 원문 대조가 필수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,833,588원 |
| 1. 임차인 성예진 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 이승현 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 임차인 신주은 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 송지윤 보증금 | 100,000,000원 | 63,708,412원 부족 36,291,588원 |
| 인수 · 도기호 보증금 | 8,000원 | 0원 인수 8,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 118,610,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 신정민 | 86,838,356원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 채권자 청구 합계 205,448,356원은 전액 미배당이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수 계산은 36,299,588원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차가 내려가도 권리위험은 자동으로 줄지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 계산 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 359,542,000원 | 36,299,588원 | 205,448,356원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 251,679,399원 | 42,652,113원 | 205,448,356원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 176,175,579원 | 17,098,879원 | 205,448,356원 |
유찰로 최저매각가가 낮아져도 대항력 임차인의 미배당 보증금 문제는 별도로 남습니다. 실제로 각 시나리오에서도 신청채권자 신정민의 청구액 86,838,356원은 배당되지 않는 것으로 계산되어 있고, 채권자 전체 미배당도 205,448,356원으로 유지됩니다. 따라서 이 사건은 “몇 번 유찰됐느냐”보다 “낙찰가에서 각 대항임차인에게 실제 얼마가 배당되고 얼마가 남느냐”를 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 인봉초등학교 남측 인근이며, 주위는 다가구주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 감정 이용상태는 다가구주택, 구조는 철근콘크리트조 평스라브지붕이며 기본적인 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 257.7㎡, 지목 대, 평지·정방형·세로한면(가) 조건이며 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(아중), 소로3류에 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되어 있습니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장에 불법대수선으로 건축법 위반건축물로 등재되어 있으며 시정명령 사항 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배당표를 임차인별로 다시 계산. 성예진·이승현·신주은·송지윤뿐 아니라 이우진·신정민·오유라 등 각 대항임차인의 실제 배당액과 낙찰 후 잔존 보증금을 확인해야 합니다.
- 고두석·김선용·추종연 확인. 말소기준보다 앞선 전입이 확인되지만 임대차관계와 보증금이 불분명합니다. 보증금·계약관계가 확인되기 전에는 인수액 상한을 확정할 수 없습니다.
- 도기호·한국토지주택공사 승계관계 대조. 보증기관 대위·승계는 중복 보증금으로 합산하지 말고, 8,000원과 85,000,000원으로 표시된 금액 차이 및 실제 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 미배당 잔액 확인. 매각물건명세서가 을구 7번부터 13번 임차권의 미배당 잔액을 매수인 인수사항으로 명시하고 있으므로 배당액이 0원인 임차권자는 특히 주의해야 합니다.
- 성예진·신정민 실체 확인. 관계인·가장임차인 가능성이 표시되어 있으므로 임대차계약, 보증금 이체, 실제 점유를 확인하되 확인 전 임차권을 임의로 배제하지 마세요.
- 위반건축물 시정명령 확인. 불법대수선의 구체적인 위치·내용·원상복구 가능성·비용과 시정명령 진행상태를 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득비용 기준. 최저가가 아니라 낙찰가에 미배당 보증금 승계액을 더한 실질취득비용을 기준으로 응찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·배당요구 서류와 건축물대장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 대항임차인의 잔액을 먼저 봐야 한다
감정가 513,631,800원에서 1회 유찰되어 최저가가 359,542,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 말소기준인 2024.05.08 가압류보다 먼저 전입한 임차인들이 다수이고, 임차권등기자들의 미배당 보증금은 매수인 승계 가능성이 명시되어 있습니다.
359,542,000원 가정 배당에서도 송지윤의 보증금 중 36,291,588원이 남고 도기호 8,000원을 더해 36,299,588원의 인수액이 계산됩니다. 그러나 이것만으로 끝난다고 단정할 수 없습니다. 보증금 미상 선행 점유자가 있고, 뒤쪽 대항 임차권자들의 미배당 가능성도 별도로 남습니다. 건축물대장상 불법대수선에 따른 위반건축물 시정 확인까지 필요합니다.
가격 메리트는 확인되지 않았고, 권리구조는 복잡합니다. 이 물건의 입찰 판단은 “최저가가 감정가의 몇 퍼센트인가”가 아니라 모든 대항임차인의 최종 미배당액을 확정한 뒤 실질취득비용을 계산할 수 있는가에 달려 있습니다.
