전주지방법원 2025타경836. 전주 효자동3가 유탑유블레스리버뷰 103동 1층 103호로, 감정평가상 근린생활시설(미용실)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 403,000,000원, 2회 유찰 뒤 최저매각가는 197,470,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 권리구조를 보면 낙찰가만 준비해서 끝나는 물건이 아닙니다.
임차인 김기훈의 전입일은 2022.07.18, 말소기준인 고창군수산업협동조합 근저당 설정일은 2024.01.26입니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되고, 보증금은 30,000,000원입니다. 배당요구는 2025.09.08에 했지만 우선변제권은 반영되지 않아, 배당표상 보증금 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경836 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1544-3 유탑유블레스리버뷰 103동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(미용실) · 철근콘크리트구조 45층 중 1층 103호 |
| 소유자 | 유한회사수인컴퍼니 (2023.12.01 매매 · 거래가액 392,680,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 197,470,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고창군수산업협동조합 / 216,263,273원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2024.01.26 설정된 고창군수산업협동조합 근저당권 264,000,000원입니다. 이후 전주세무서 압류, 전북은행 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인입니다.
실제 임차인은 1명입니다. 김기훈은 103호 전부를 점유하고, 임차조건은 보증금 30,000,000원·월세 1,400,000원입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기훈 | 103호 전부 / 주거 | 2022.07.18 | 30,000,000원 / 1,400,000원 | 2025.09.08 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
② 가격 구조 — 최저가 197,470,000원이 곧 취득가가 아니다
현재 회차 최저매각가는 감정가 403,000,000원의 49%인 197,470,000원입니다. 하지만 낙찰 뒤 보증금 30,000,000원을 떠안는 구조이므로 가격 판단 기준은 실질취득 227,470,000원이어야 합니다. 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 197,470,000원 | 30,000,000원 | 227,470,000원 | 283,309,090원 |
| 3회 유찰 시 | 138,229,000원 | 30,000,000원 | 168,229,000원 | 341,720,716원 |
| 4회 유찰 시 | 96,760,300원 | 30,000,000원 | 126,760,300원 | 382,595,895원 |
이 사건은 보증금 30,000,000원이 낙찰가보다 큰 인수형은 아니므로 낙찰가가 내려가면 실질취득도 함께 내려갑니다. 다만 어느 시나리오에서도 30,000,000원 인수액 자체는 그대로입니다. 따라서 입찰가를 정할 때는 낙찰가에 보증금 30,000,000원을 더한 금액을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,564,580원 |
| 인수. 임차인 김기훈 보증금 | 30,000,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 2. 근저당 · 고창군수산업협동조합 | 264,000,000원 | 193,905,420원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 213,214,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 477,214,510원 중 예상배당은 193,905,420원이며, 미배당은 283,309,090원입니다. 임차보증금 30,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 부담으로 별도 인수됩니다. 국세·지방세의 당해세 여부 및 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농어촌공사 전북지역본부 동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 103호는 근린생활시설(미용실)로 이용 중입니다. 다만 임차현황에는 김기훈의 용도가 주거로 기재돼 있어 실제 점유·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 동측 왕복 4차선 포장도로에 면합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·서부신시가지 지구단위계획구역에 해당하며, 공시지가는 2,765,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 45층 건물의 1층 103호로, 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아니라 근린시설인 만큼 임차수익·상권·업종 적합성에 따라 매수층이 좁아질 수 있습니다. 이미 2회 유찰된 점도 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 197,470,000원에 임차보증금 30,000,000원을 더한 227,470,000원을 기본 취득비용으로 봐야 합니다.
- 임차인 원문 대조. 전입일 2022.07.18, 보증금 30,000,000원, 배당요구일 2025.09.08을 주민등록·임대차계약·현황조사와 다시 확인해야 합니다.
- 명세서 충돌 확인. 매각물건명세서의 인수권리 “해당사항없음” 기재와 배당 시뮬레이션의 보증금 전액 인수 판단이 엇갈립니다. 이 부분은 입찰 전 해소해야 할 최우선 확인사항입니다.
- 실제 이용상태 확인. 감정평가서는 미용실 이용, 임차현황은 주거로 나타납니다. 현장 점유자·영업 여부·시설 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위와 근저당 미배당 규모 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 근린시설 가격 검증. 감정가 403,000,000원에서 49%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 1층 근린시설의 실제 임대료와 거래사례를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가 = 49% 취득가”가 아니다
이 물건의 핵심은 감정가가 403,000,000원인데 최저가가 197,470,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이 있고, 보증금 30,000,000원이 배당되지 않아 매수인이 떠안는다는 점이 먼저입니다. 현재 회차 기준 실질취득은 227,470,000원입니다.
말소기준 이후의 근저당·압류·가압류 자체는 매각으로 정리되지만, 임차보증금 인수와 세금 배당 변수, 미용실과 주거로 엇갈리는 이용상태, 2회 유찰된 근린시설이라는 환금성까지 함께 봐야 합니다. 최저가는 크게 내려왔지만 권리와 점유를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 C등급 물건입니다.
