전주지방법원 2025타경851. 김제시 금구면 낙성리 소재 근린생활시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1-가가 근린생활시설, 2-나·다는 근린생활시설 현황 공실로 기재돼 있습니다. 등기부의 소유자는 이근해이고, 2023.01.19. 설정된 전주중산신용협동조합 근저당권 채권최고액 1,620,000,000원이 말소기준입니다. 이후 설정된 박병일·김영자 근저당과 전주대건신용협동조합 가압류, 김제시 압류 및 경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리입니다.
말소기준 1번 근저당권은 2026.04.16. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 등기상 명시된 매수인 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 이 사건에서 먼저 볼 것은 “어떤 권리를 떠안느냐”가 아니라 입찰자격과 일괄매각 물건의 실제 구성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경851 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 금구면 낙성리 503-7 주건축물제1동 · 도로명주소 전북특별자치도 김제시 금구면 애통길 78-29 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 1-가 근린생활시설 · 2-나·다 근린생활시설 현황(공실) |
| 소유자 | 이근해 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,269,641,620원 / 2,269,641,620원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주중산신용협동조합 / 1,307,231,118원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.01.19. 전주중산신용협동조합의 채권최고액 1,620,000,000원 근저당권입니다. 2024.08.09. 박병일 근저당 148,500,000원, 2024.12.20. 김영자 근저당 180,000,000원은 모두 그 뒤입니다. 2025.01.24. 롯데카드 가압류 9,577,468원은 2025.02.07. 해제로 이미 말소됐고, 2025.08.18. 전주대건신용협동조합 가압류 3,401,139원과 2025.12.11. 김제시 압류도 말소기준 이후입니다.
② 입찰 구조 — 농취증과 일괄매각이 핵심
이 사건은 개별 건물 하나만 보는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서 비고에 일괄매각이라고 명시돼 있고, 제시외 수목도 매각에 포함됩니다. 특히 목록 3·5·6은 농지취득자격증명 필요 대상입니다.
- 목록 4. 목록 1·2 건물의 부속토지인 마당·주차장 등으로 이용 중이고 지목은 유원지입니다. 유수시설 등은 토지에 포함해 감정평가됐습니다.
- 목록 4·6. 지상 조경수목인 야자수·버드나무 등 다수종이 소재하며 매각에 포함됩니다.
- 목록 7·8·9·10. 목록 1·2의 진입로이고 지분매각입니다. 공유자 우선매수권은 없으며, 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 우선매수권을 행사할 수 없습니다.
- 토지 정보. 지목 유원지 · 토지이용상황 상업용 · 면적 5,928.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면으로 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,269,641,620원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,096,416원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 전주중산신용협동조합 | 1,620,000,000원 | 1,620,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 박병일 | 148,500,000원 | 148,500,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김영자 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 전주대건신용협동조합 | 3,401,139원 | 3,401,139원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 292,644,065원 |
현재 회차 추정에서는 채권자 총 청구 1,951,901,139원이 모두 배당되고, 소유자 잔여는 292,644,065원입니다. 위 추정은 근저당권의 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 김제시 용지면 부교리 소재 모다아울렛 남동측 인근이며, 주위는 농경지와 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재해 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1-가는 근린생활시설, 2-나·다는 근린생활시설 현황 공실입니다.
- 구조. 건물은 내벽·외벽 징크판넬 등 마감, 창호는 샷시호로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 기호 3·7은 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육금지구역, 기호 4~9는 농림지역·가축사육금지구역·농업보호구역, 기호 10은 계획관리지역·성장관리계획구역· 가축사육금지구역·농업생산기반정비사업구역·준보산지입니다.
- 토지 여건. 공시지가는 36,900원/㎡, 지목 유원지, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형·소로한면으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증부터 확인. 목록 3·5·6은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있으므로 매수신청 전에 발급 가능 여부와 절차를 먼저 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지·제시외 수목이 함께 움직입니다. 목록별 경계와 실제 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 진입로 지분 확인. 목록 7·8·9·10은 목록 1·2의 진입로이면서 지분매각입니다. 실제 통행구조와 지분관계를 확인해야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 일부 근린생활시설은 현황 공실이고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 인도 상태와 시설 사용현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 김제시 압류 확인. 2025.12.11. 김제시 압류가 등기돼 있습니다. 배당표는 당해세를 반영하지 않은 추정이므로 실제 조세채권과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 회차는 감정가와 최저가가 동일한 신건입니다. 응찰 전 해당 근린생활시설·토지 구성의 실사용 가치와 처분 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증이 먼저다
등기부만 보면 이 사건은 비교적 명료합니다. 2023.01.19. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류는 매각으로 정리되는 구조이며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 근린생활시설과 토지가 일괄매각되고, 목록 3·5·6은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 조건이 붙어 있습니다. 목록 7·8·9·10은 진입로 지분이고, 일부 근린생활시설은 공실입니다.
따라서 이 사건의 결론은 “권리상 인수는 없지만 입찰요건과 활용성 검증이 필수”입니다. 최저매각가 2,269,641,620원이라는 숫자만으로 매력을 판단하기보다, 농취증 발급 가능 여부, 일괄매각 범위, 진입로 지분, 토지 규제와 공실 근린생활시설의 실제 활용성을 먼저 확인하는 것이 우선입니다.
