전주지방법원 2025타경869. 무주군 부남면 굴암리 61, 지목은 대이고 토지면적은 456㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사태일건설이며, 2016년 8월 17일 설정된 늘푸른새마을금고 근저당권 78,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 사람은 이완호·최병우 2명입니다. 전입일은 각각 2024년 7월 16일과 2024년 7월 15일로 말소기준일인 2016년 8월 17일보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 이 사건 자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 규모는 별도 확인이 필요하지만, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 제시되지는 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경869 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 부남면 굴암리 61 · 굴암신대길 21 |
| 물건종류 | 토지 · 대 · 456㎡ |
| 토지 현황 | 생산관리지역 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사태일건설 |
| 감정가 / 최저가 | 82,811,800원 / 40,578,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 늘푸른새마을금고 / 67,875,010원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 공시지가 | 27,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2016.08.17 늘푸른새마을금고 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.07.07 국민건강보험공단 압류와 2025.08.05 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준보다 늦은 전입
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이완호 | 2024.07.16 | 2025.09.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최병우 | 2024.07.15 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 임차인은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제권과 최우선변제 배당 가능액은 단정할 수 없습니다. 다만 전입 자체가 말소기준권리보다 약 8년 늦어 대항력으로 매수인에게 보증금을 승계시키는 관계는 아닙니다. 이완호는 2025.09.10 배당요구 사실이 확인됩니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내리면 안 된다
현재 최저매각가는 40,578,000원으로 감정가 82,811,800원의 49%입니다. 다만 비교할 최근 실거래가가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서 확인 가능한 가격 사실은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 점까지입니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,578,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,130,404원 |
| 1. 근저당 · 늘푸른새마을금고 | 78,000,000원 | 39,447,596원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 늘푸른새마을금고 채권최고액 78,000,000원 중 39,447,596원이 배당되는 것으로 계산되어 38,552,404원이 미배당됩니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정표입니다.
⑤ 토지·현장 체크 (토지 및 매각물건명세서 기준)
- 토지. 지목 대, 면적 456㎡, 토지이용상황 단독, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 생산관리지역이며 준보전산지에 접하고, (금강)수변구역·가축사육제한구역·생산관리지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 27,200원/㎡입니다.
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
- 관정. 무주군 소유로 신고되어 있는 제시외 구축물인 관정이 소재하는 것으로 기재돼 있습니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·규모·상태를 현장에서 확인하세요.
- 관정 권리관계. 무주군 소유로 신고된 관정이 있으므로 토지 이용과 관리에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 임차인 원본 확인. 이완호·최병우의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 원문을 대조하세요.
- 토지 규제. 생산관리지역·수변구역·가축사육제한구역 등 규제 내용을 실제 이용계획과 함께 검토하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다”
권리분석만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2016년 늘푸른새마을금고 근저당이 말소기준이고, 두 임차인의 전입은 2024년으로 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수 예상액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 최저가 40,578,000원이 정말 시장가 대비 낮은지입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가가 확인되지 않아 “싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물·무주군 소유로 신고된 관정과 토지 이용규제가 함께 있으므로, 권리는 통과하되 가격과 현장성은 추가 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
