전주지방법원 2025타경890. 등기상 부동산은 전주시 완산구 삼천동1가 284-7, 284-8, 284-40 신양스포피아이고, 감정평가상 2층 201호 외 1개호가 볼링장으로 이용되고 있습니다. 사건 용도 표기는 대지이고, 매각은 일괄매각입니다. 현재 소유자는 유한회사알에이치개발이며, 2014.05.28 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2018.03.27 설정된 동김제농업협동조합의 채권최고액 2,500,000,000원 근저당권입니다.
말소기준 뒤에는 문경기의 전세권 100,000,000원, 장길수의 근저당권 400,000,000원, 전주시완산구와 국민건강보험공단의 압류, 그리고 2025.08.18 이번 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 등기들은 매각으로 소멸하는 구조이고 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다. 다만 점유관계에서는 등기와 별개로 확인해야 할 부분이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경890 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7 신양스포피아 2층 201호 |
| 등기상 부동산 | 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 284-7, 284-8, 284-40 신양스포피아 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가 이용상태 볼링장 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 · 지하1층/지상5층 중 2층 201호 외 1개호 |
| 소유자 | 유한회사알에이치개발 |
| 감정가 / 최저가 | 2,760,000,000원 / 662,676,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 2,548,877,880원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지 | 1,837.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 · 공시지가 1,379,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018.03.27
2018.03.27 동김제농업협동조합 근저당이 기준입니다. 이후 2018.05.29 문경기 전세권, 2018.06.14 장길수 근저당, 2018.11.13 전주시완산구 압류, 2024.04.25 국민건강보험공단 압류, 2025.08.18 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
② 점유·임차 — 대부분 대항력 없음, 1건은 판정 미상
| 이름 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유한회사 제이산업, 박영준 | 201호(1,644.76㎡) | 2025.01.21 | 3,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영우 | 2층 201호 일부(97㎡) | 2024.12.23 | 1,000원 | 있음 · 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 볼스퀘어 주식회사, 최우진 | 2층 201호(33㎡) | 2024.05.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문경기 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 제이산 | 미상 | 2025.01.21 | 미상 | 있음 · 2025.11.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
유한회사 제이산업·박영준, 박영우, 볼스퀘어 주식회사·최우진, 제이산은 전입일이 2018.03.27 말소기준보다 뒤라 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 반면 문경기는 주거 점유 기재가 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.
③ 가격 — 감정가 24.01%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 662,676,000원으로 감정가 2,760,000,000원의 24.01%입니다. 이미 4회 유찰됐고, 5회 유찰 시 463,873,200원, 6회 유찰 시 324,711,240원 시나리오가 제시됩니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 662,676,000원 | 653,649,240원 | 2,346,350,760원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 463,873,200원 | 456,834,468원 | 2,543,165,532원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 324,711,240원 | 319,365,283원 | 2,680,634,717원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 662,676,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,026,760원 |
| 2. 근저당 · 동김제농업협동조합 | 2,500,000,000원 | 653,649,240원 |
| 3. 전세권 · 문경기 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 장길수 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 총 채권액 3,000,000,000원 중 653,649,240원이 배당되고 2,346,350,760원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 집행비용은 9,026,760원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼천3동 주민센터 북서측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 이용상태. 감정평가상 2층 201호 외 1개호는 볼링장으로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 서측 약 12m, 남측 약 10m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 가장형 평지로 상업용 건부지이며, 제2종일반주거지역입니다. 삼천동1가 284-40은 지구단위계획구역(삼천2택지)에 해당합니다.
- 설비. 공용 위생·급배수, 소방, 승강기 설비와 내부 천장부착형 시스템냉난방설비가 되어 있습니다.
- 경계. 일부 경계벽이 제거된 상태이나 건축물현황도와 내부 기둥 등으로 전유부분의 위치와 호별 경계를 특정할 수 있다고 평가됐습니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 표제부상 4층 대수선미허가로 2023.12.18 위반건축물로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 문경기 점유 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 실제 점유, 주민등록·사업자등록, 계약관계와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 법원경매와 공매의 현재 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정평가상 2층 201호 외 1개호이고 일괄매각으로 기재돼 있으므로 물건목록과 호별 배치도를 대조해야 합니다.
- 경계벽 제거 부분 확인. 전유부분 특정은 가능하다고 평가됐지만 실제 구조와 원상복구·사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 영향 확인. 4층 대수선미허가 기재가 본건 사용·대출·매각에 미치는 영향을 건축물대장 원본과 행정청에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 할인율만으로 적정가를 정하지 않아야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 실제 배당과 명도비용을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 2,760,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 662,676,000원, 즉 감정가의 24.01%까지 낮아졌기 때문입니다. 등기 권리도 2018.03.27 동김제농업협동조합 근저당 이후가 매각으로 소멸하고 명세서상 인수권리도 없다는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 확인할 항목이 많다는 점입니다. 문경기의 대항력은 미상이고, 공매공고 부기등기가 존재하며, 일부 경계벽 제거와 4층 대수선미허가 위반건축물 기재도 있습니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 662,676,000원이 시장가보다 싼지 여부도 단정할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기 인수는 0원, 현황 리스크는 확인 필요, 가격 판단은 보류입니다.
