전주지방법원 2025타경966. 전주시 덕진구 인후동2가 백제대로변의 1층 111호로, 공부상 ‘미용원’이지만 현재 일반음식점(양평해장국)으로 이용 중인 상업용 구분건물입니다. 감정가는 1,690,000,000원, 현재 최저매각가는 579,670,000원으로 3회 유찰됐습니다. 등기상 말소기준은 2019.03.14. 백산농업협동조합의 근저당권 채권최고액 1,300,000,000원입니다. 이후 압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 임차인 박춘옥은 자료상 말소기준보다 앞선 점유·전입 관계로 대항력 있음으로 분류되어 있고 배당요구도 2025.11.06. 접수됐습니다. 우선변제권은 없으므로 배당으로 보증금이 정리되지 않는 구조라 매수인 인수 위험을 먼저 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경966 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동2가 1529-1 1층111호 · 도로명 전북특별자치도 전주시 덕진구 백제대로 686 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 구분건물 · 공부상 미용원, 현재 일반음식점(양평해장국) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상4층 중 1층 111호 |
| 소유자 | 유한회사아주 · 2014.10.30. 소유권이전 · 거래가액 1,300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,690,000,000원 / 579,670,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,026,863,385원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 별도
2014년 전북은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2019.03.14. 백산농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 붙은 전주시·국세 압류 3건과 2025.09.24. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.10.30. 확정채권양도로 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당권의 승계입니다.
매각물건명세서상 별도의 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 임차인의 임대차보증금 문제는 별도로 봐야 합니다. 특히 등기부 권리가 깨끗하게 소멸한다고 해서 임차인 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·입주 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박춘옥 | 1층 111호(342.9900㎡) | 2014.10.24. 계약확인서 입주 2019.02.10. | 3,000원 계약확인서 30,000,000원 | 2025.11.06. | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
박춘옥은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 우선변제권이 없어 현재 배당표에서도 임차인에게 배당되는 금액은 0원으로 계산되고, 보증금은 매수인에게 인수되는 구조입니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저가는 감정가의 34.3%인 579,670,000원까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 405,769,000원, 5회 유찰 시 284,038,300원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에서 가격 판단을 감정가 대비 할인율 하나로 끝내면 안 됩니다.
동일 물건의 최근 실거래 가격과 직접 비교할 근거가 제시되어 있지 않으므로, 579,670,000원이 시장가보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 상업용 1층 구분건물은 현재 임대수익, 공실 가능성, 업종 적합성, 실제 임대차 조건과 환금성까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 리포트는 감정가 대비 65.7% 하락 자체에 가격 가점을 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 579,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,196,700원 |
| 인수 · 임차인 박춘옥 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 백산농업협동조합 | 1,300,000,000원 | 571,473,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 근저당권 미배당액은 728,526,700원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감될 수 있어 실제 근저당 배당액은 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금은 매각대금 배당과 별도의 매수인 인수 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북대학병원 남측 인근이며, 상업·업무용 빌딩과 근린생활시설이 형성된 노선상가지대입니다.
- 도로. 북서측에 왕복 6차선 백제대로가 지나고, 북측 약 50m·서측 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 양호한 편입니다.
- 현황. 공부상 미용원이나 현재 일반음식점(양평해장국)으로 이용 중이며, 임대관계는 미상입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 1,342,000원/㎡ · 토지면적 1,765.7㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·스프링클러·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 보증금 3,000원과 30,000,000원 표기가 상충합니다. 2025.10.17. 보정서 첨부 계약확인서와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 유지요건 확인. 박춘옥의 실제 점유 상태와 사업장 이용 관계가 매각 시점까지 유지되는지 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 보수적으로 609,670,000원을 기준으로 자금계획을 세우는 것이 안전합니다.
- 월세 조건 확인. 계약확인서에는 월세 6,500,000원이 기재되어 있으므로 현재 임대차의 존속 여부와 실제 지급 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 전주시·국세 압류 3건 중 당해세가 있으면 집행비용 이후 우선 차감될 수 있어 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
- 시세·수익성 별도 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 현 임대수익·공실·상권·최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·보정서·임대차계약확인서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률보다 임차인 인수가 먼저다”
이 물건은 감정가 1,690,000,000원에서 3회 유찰돼 579,670,000원까지 내려왔습니다. 하지만 34.3%라는 숫자만 보고 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되지만, 박춘옥의 대항력 임대차는 별도의 인수 문제로 남습니다. 특히 배당 시뮬레이션의 3,000원과 계약확인서의 30,000,000원 차이는 반드시 해소해야 할 핵심 확인사항입니다.
현재 회차에서는 계약확인서 금액을 보수적으로 적용해 실질취득 609,670,000원을 기준으로 보는 것이 안전합니다. 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 3회 유찰·상업용 구분건물의 환금성·임차인 인수·세금 배당 변수를 함께 감안하면 결론은 “등기 구조는 명확하지만, 임차인 확인 전에는 가격만 보고 들어갈 물건이 아니다.”입니다.
* 실질취득 609,670,000원 및 인수 30,000,000원은 2025.10.17. 신청채권자 보정서에 첨부된 임대차계약확인서의 보증금 30,000,000원을 보수적으로 적용한 값입니다.
