전주지방법원 2025타경1045. 김제시 금산면 쌍용리의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 기호3(가)는 주택으로 이용 중이며 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층입니다. 감정평가 내용상 약 39년이 경과했고 일부를 제외한 외부가 약 15년 전 증개축되어 외관을 기준으로 조사됐습니다. 감정가 90,077,600원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 44,138,000원입니다.
권리 구조는 비교적 선명합니다. 2015.11.13. 설정된 금산농업협동조합 근저당 36,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 금산농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 국의 박영기 지분 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 모두 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1045 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 금산면 쌍용리 280-7, 287-6 · 전북특별자치도 김제시 금산면 모악4길 20 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 기호3(가) 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 · 약 39년 경과 · 일부를 제외한 외부 약 15년 전 증개축 |
| 현재 소유관계 | 박영기 지분 5분의 3 · 지인구 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 90,077,600원 / 44,138,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청 관련 청구액 | 30,661,699원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준
현재 권리분석의 기준점은 2015.11.13. 금산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 36,000,000원이고 공동담보로 쌍용리 280-7 및 287-6 토지가 기재돼 있습니다. 2023.09.20. 금산농업협동조합 가압류 10,122,030원, 2025.12.18. 임의경매개시결정, 2026.01.19. 국의 박영기 지분 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤석상 | 미상 | 2025.06.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
윤석상의 전입신고일은 2025.06.25.로, 말소기준권리인 2015.11.13. 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아니며, 예상 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 최우선변제 가능성에 따른 실제 배당순서는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하지 않는다
감정가 90,077,600원에서 두 번 유찰된 현재 최저매각가는 44,138,000원입니다. 회차 기준으로는 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에서는 동일 조건의 최근 실거래 시세를 직접 대조할 수 있는 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 44,138,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,194,484원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 금산농업협동조합 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 금산농업협동조합 | 10,122,030원 | 6,943,516원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 44,138,000원 가정 시 채권 총액 46,122,030원 중 42,943,516원이 배당되고 미배당은 3,178,514원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 신청 관련 청구액 30,661,699원이 충족되는 시나리오지만, 3회 유찰 시 매각가 30,896,599원에서는 관련 배당액 29,940,460원으로 청구액을 채우지 못하는 것으로 계산돼 있습니다. 추가 유찰은 입찰자에게는 가격 하락이지만 채권자 측에는 미배당 확대를 의미합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동국대학교사범대학부속 금산중학교 남동측 인근이며, 모악로 남부 인근의 소규모 주택정비지대입니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 북측 인근으로 버스승강장이 있는 모악로가 지나고 북측 및 동측으로 마을 진입도로가 이어집니다. 소형차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 단층 주택으로 이용 중이며 약 39년이 경과했습니다. 외벽은 적벽돌쌓기 및 화강석붙임, 내벽은 벽지, 창호는 새시 및 목재창입니다.
- 설비. 위생 급·배수설비, 기름보일러, 전기온수공급시설, 지하수관정설비가 되어 있습니다. 수도시설은 조사되지 않았습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지자료상 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지의 사다리형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 공시지가. 34,800원/㎡.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 일괄매각·제시외 시설 체크
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물 및 태양광발전시설도 포함됩니다.
- 부속 화장실. 공부상 단층 화장실 2.88㎡는 본체 증개축 시 철거된 것으로 조사되어 현황상 소재불명입니다.
- 부합물. 목록 토지 지상 담장, 대문, 화단, 조경수목, 외부 아궁이 및 연통, 기타 원형기둥 등은 토지의 부합물로 포함평가돼 있습니다.
- 현장 대조. 감정평가에 포함된 제시외 시설과 실제 현황이 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 윤석상의 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각기일 전 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력은 없음. 전입일 2025.06.25.는 2015.11.13. 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금 미상인 만큼 최우선변제 가능 여부는 별도 점검 대상입니다.
- 건물 노후도. 약 39년 경과 건물이고 증개축 흔적이 있으므로 구조·누수·보일러·창호·내외장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 급수시설. 지하수관정설비가 있고 수도시설은 조사되지 않았으므로 실제 급수 방식과 유지비를 확인해야 합니다.
- 태양광시설. 태양광발전시설이 일괄매각에 포함되는 만큼 현존 여부와 작동상태를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 가격 우위를 판단하지 말고 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 현장 상태를 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 이 물건의 승부처는 현장이다
이 사건은 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 2015.11.13. 근저당이 말소기준이고 그 뒤 가압류, 경매개시결정, 압류는 소멸합니다. 윤석상의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 두 번 유찰되어 감정가 90,077,600원에서 44,138,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 49%라는 사실 자체가 시세 대비 저평가를 의미하지는 않습니다. 약 39년 된 단독주택의 상태, 증개축 부분, 소재불명 부속건물, 지하수 설비, 제시외 건물과 태양광발전시설을 실제로 확인해야 합니다. 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형. 이 물건은 권리보다 현물 확인이 입찰 판단을 좌우합니다.
