의정부지방법원 2025타경3278. 고양시 덕양구 향동동 지엘메트로시티향동 지2층 지213호입니다. 감정평가상 공부 용도는 업무시설(지원시설)이고 현재는 공실입니다. 건물은 2023년 7월 7일 사용승인된 지하 4층·지상 14층, 연면적 194,813㎡ 규모의 지식산업센터이며, 본건은 공부상 지하 2층이지만 현황상 지상에 노출된 위치입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2023년 8월 30일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기는 정삼근 명의로 소유권이 이전되면서 말소됐습니다. 현재 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 권리의 단순함과 가격의 적정성은 별개입니다. 최저가 85,044,000원은 감정가 506,000,000원의 16.8%에 불과하지만 이미 5회 유찰됐습니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경3278 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 향동동 394 지엘메트로시티향동 지2층 지213호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공부상 업무시설(지원시설) · 현황 공실 · 지식산업센터 내 |
| 건물 현황 | 프리케스트콘크리트구조 · 지하 4층·지상 14층 · 2023.07.07 사용승인 · 연면적 194,813㎡ |
| 층 위치 | 공부상 지하 2층이나 현황상 지상에 노출 |
| 소유자 | 정삼근 (2023.08.30 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 85,044,000원 (5회 유찰, 감정가 대비 16.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 748,886,959원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.30 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 849,600,000원 |
| 공동담보 | 지엘메트로시티향동 지2층 지212호 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수는 0원
말소기준은 2023년 8월 30일 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 채권최고액은 849,600,000원이고 신청채권자의 청구액은 748,886,959원입니다. 현재 최저가를 전제로 한 배당 계산에서는 근저당권자가 83,113,208원을 배당받고 766,486,792원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액은 채권자의 회수 부족액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
② 가격 검증 — 감정가의 16.8%라도 ‘저가’ 단정 금지
감정가 506,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 85,044,000원입니다. 감정가 대비 비율은 16.8%로 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 감정가 할인율과 실제 시장가치가 얼마나 일치하는지 판단할 근거가 부족합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 85,044,000원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 59,530,799원 | 11.76% | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 41,671,559원 | 8.24% | 0원 |
유찰이 추가돼도 현재 권리 계산상 인수액은 계속 0원입니다. 하지만 매각가가 낮아질수록 신한은행의 미배당액은 766,486,792원에서 791,540,755원, 809,078,529원으로 늘어납니다. 이는 배당 부족의 변화일 뿐, 매수인의 실질취득비용이 그만큼 증가한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,044,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,930,792원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 849,600,000원 | 83,113,208원 |
| 근저당 미배당 | - | 766,486,792원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 신한은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 근저당 미배당액은 채권자 측 부족액이며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 향동택지개발지구에 위치하며 동측에는 아파트와 단독주택 등이 입지하고, 서측은 임야입니다.
- 교통. 중앙로(수색로)에서 약 2Km 떨어져 있고 향동로에 접해 있으며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지하 4층·지상 14층, 연면적 194,813㎡의 대형 건물로 지식산업센터와 근린생활시설·업무시설 등이 함께 이용됩니다.
- 설비. 승용 승강기 22대, 비상용 승강기 5대, 에스컬레이터와 위생설비가 설치돼 있고 내진설계가 적용됐습니다.
- 층 위치. 공부상 지하 2층이지만 현황은 지상에 노출돼 있습니다. 실제 출입 동선과 외부 노출 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(향동보금자리)·공공주택지구·비행안전5구역·제한보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았으나, 공부상 업무시설과 실제 활용 목적의 적합성은 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 권리상 인수는 없지만 5회 유찰된 공실 지원시설이라는 점은 수요와 환금성을 보수적으로 판단해야 한다는 신호입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현황은 공실이나 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서와 현장 출입 상태를 대조하세요.
- 가격 근거 확보. 감정가 대비 16.8%라는 할인율 대신 동일 건물·동일 용도 호실의 실제 거래 가능 가격을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 용도 확인. 공부상 업무시설(지원시설)의 실제 사용 가능 범위와 예정한 활용 방식이 부합하는지 확인하세요.
- 층·동선 확인. 지하 2층 표기와 달리 지상에 노출된 호실이므로 출입구, 차량·보행 동선, 외부 가시성을 현장에서 점검하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권에 지2층 지212호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 물건의 진행 및 배당 관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 유찰 원인 점검. 권리 외에 공실, 용도, 수요, 내부 상태 중 무엇이 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장과 시장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 검증 완료”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2023년 8월 30일 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 시장성입니다. 공부상 업무시설인 지원시설이 공실 상태로 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 16.8%까지 내려왔고, 임대관계는 미상이며 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 현장 검증 후 판단. 이 물건은 싸게 보이는 숫자보다 실제로 사용할 수 있고 다시 거래할 수 있는 가격을 확인하는 것이 먼저입니다.
