33,861,000원
전주지방법원 2025타경30959. 전주시 덕진구 우아동2가 884-3, 석소3길 5-5 소재 다가구주택과 토지입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬래브지붕 3층이며, 1~3층이 각각 5가구의 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 253.0㎡의 대지입니다. 소유자는 정식이며 2021.06.11. 소유권을 이전받았습니다.
표면만 보면 가격 하락폭이 매우 큽니다. 감정가 587,372,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 33,861,000원, 시나리오상 감정가의 5.76%입니다. 그러나 최저가 33,861,000원을 이 부동산의 실질 취득가격으로 보면 안 됩니다. 말소기준보다 앞선 전세권과 대항력 있는 임차권이 복수로 존재하고, 매각물건명세서가 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 직접 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30959 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 884-3 · 전북특별자치도 전주시 덕진구 석소3길 5-5 |
| 용도 | 다가구주택 + 토지 · 감정 이용상태 1~3층 다가구주택(각 5가구) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬래브지붕 3층 · 위생·급배수·난방설비 |
| 토지 | 253.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정식 (2021.06.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 587,372,000원 / 33,861,000원 (8회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 이단비 / 70,091,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
현재 권리분석의 말소기준은 2023.10.30. 농협은행 주식회사 가압류 6,962,302원입니다. 과거 2003.09.29. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당 96,000,000원은 2007.12.14. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 판단에서는 2023.10.30. 가압류보다 앞서 설정되거나 대항요건을 갖춘 권리가 핵심입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력 ‘미상’을 안전으로 보면 안 된다
보증기관 대위·승계인 한국토지주택공사는 이석화의 80,000,000원 보증금을 승계한 것으로, 별도의 보증금 80,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 보증기관 승계 1건을 제외하면 식별 가능한 임차인·점유자는 11명입니다. 이 중 전입일이 확인되지 않는 장진하·이석화·이단비·이현주·김해인·문광진은 대항력 가능·미상으로 봐야 하며 대항력 없음으로 단정할 수 없습니다.
| 임차인 / 점유자 | 호실·범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장진하 | 301호 | 55,000,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이석화 | 204호 | 80,000,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | LH 대위 |
| 이단비 | 202호 | 70,000,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현주 | 303호 | 55,000,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김해인 | 304호 | 70,000,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 문광진 | 204호 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 104호 부분 | 80,000,000원 | 2021.07.14 / 2021.06.23 | 있음 | 있음 | 이석화 대위·승계 |
| 노다정 | 203호 | 55,000,000원 | 2022.05.30 / 2022.05.16 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 박영민 | 101호 및 복층 201호 | 90,000,000원 | 2022.04.22 / 2022.04.14 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 방소영 | 102호 | 80,000,000원 | 2021.08.06 / 2021.06.18 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 김민혁 | 205호 | 90,000,000원 | 2022.06.17 / 2022.05.25 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 하현진 | 302호 | 70,000,000원 | 2023.06.27 / 2023.06.12 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
③ 실질취득 — 3,386만원 낙찰이 3,386만원 취득이 아니다
현재 매각가 33,861,000원 가정 배당에서는 집행비용 1,009,498원을 먼저 제외하고, 대항력·우선변제권이 있는 한국토지주택공사 보증금 80,000,000원에 32,851,502원이 배당됩니다. 이 보증금에서만 47,148,498원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
그러나 권리분석은 여기서 멈추면 안 됩니다. 매각물건명세서가 별도로 이현주 제외 모든 임차인 및 한국도로공사 전세권자의 보증금 총 860,000,000원에 대해 미배당 잔액 인수를 명시하고 있기 때문입니다. 현재 배당가정상 보증금에 실제 배당되는 금액은 32,851,502원이므로, 명세서 문구를 기준으로 보면 보증금 미배당 잔액은 827,148,498원입니다.
9회 유찰 시 매각가 23,702,700원, 10회 유찰 시 16,591,889원으로 더 내려가는 시나리오에서도 별도 계산된 한국토지주택공사 부분 인수액은 각각 57,123,949원, 64,106,765원으로 오히려 증가합니다. 낙찰가 하락분이 그대로 취득원가 절감으로 연결되지 않는 인수형 경매의 전형적인 모습입니다.
④ 예상배당표 (매각가 33,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,009,498원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 80,000,000원 | 32,851,502원 |
| 2. 전세권 · 한국도로공사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 한국도로공사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 전세권 · 박영민 | 90,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,962,302원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 전북신용보증재단 | 29,465,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 이단비 | 70,091,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 한국토지주택공사 보증금 부족분은 47,148,498원입니다. 다만 매각물건명세서는 이와 별도로 전세권과 임차인 보증금 총 860,000,000원의 미배당 잔액 인수를 명시하므로, 총 인수위험을 47,148,498원만으로 판단하면 안 됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 소재 아중중학교 북측 인근이며, 주위는 다가구주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 연계성, 대중교통 접근성·빈도수 등을 종합해 제반 교통상황은 보통인 편으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 슬래브지붕 3층으로, 1~3층은 각각 5가구의 다가구주택으로 이용됩니다. 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 253.0㎡ 대지, 평지·가로장방이며 공시지가는 472,600원/㎡입니다. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(아중)이고 소로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 다가구주택과 토지를 일괄매각하는 구조이고 다수 임차관계와 인수권리가 결합돼 있어, 일반적인 권리정리형 물건보다 입찰 전 확인해야 할 요소가 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 3건 원본 확인. 한국도로공사 60,000,000원·60,000,000원, 박영민 90,000,000원 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 매각조건을 원문과 대조해야 합니다.
- 860,000,000원 인수범위 확정. 이현주를 제외한 임차인들과 전세권자 한국도로공사의 보증금 총액 860,000,000원 중 실제 배당액과 최종 미배당 잔액을 입찰 직전 다시 계산해야 합니다.
- 보증기관 중복 금지. 한국토지주택공사 80,000,000원은 이석화 보증금의 대위·승계분이므로 이석화 보증금과 별도 채무처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. 장진하·이석화·이단비·이현주·김해인·문광진은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유관계도 원본 확인이 필요합니다.
- 이단비 관계 확인. 임차인 이단비와 경매개시 채권자 이단비의 관계 및 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물 확인. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 33,861,000원만으로 수익성을 계산하지 말고 미배당 인수액을 포함한 총 부담액을 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “8회 유찰 = 94% 할인”으로 보면 틀린다
이 사건은 감정가 587,372,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 33,861,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 파격적으로 낮아 보이지만, 권리구조는 정반대입니다. 한국도로공사 전세권 3건은 매수인 인수가 명시돼 있고, 대항력 있는 임차권과 미상 임차인들이 다수 존재합니다. 특히 매각물건명세서는 이현주를 제외한 임차인·전세권자의 보증금 총 860,000,000원에 대해 미배당 잔액 인수를 명시합니다.
현재 배당가정에서는 보증금에 32,851,502원만 배당되므로, 명세서 기준 미배당 잔액은 827,148,498원이고 낙찰가를 더한 부담은 약 861,009,498원입니다. 따라서 이 사건은 “3,386만원에 사는 다가구주택”이 아니라, 거액의 선순위·대항력 보증금 인수를 전제로 계산해야 하는 고위험 인수형 경매입니다. 실거래 시세 자료도 없어 실질취득액의 시장 대비 할인 여부를 확인할 근거가 없습니다. 결론은 최저가는 낮지만 권리위험은 매우 높음입니다.
