전주지방법원 2025타경31005. 전주시 덕진구 우아동2가 정도빌라 4층 403호, 현황상 다세대 공동주택입니다. 소유자는 주식회사모아건설이고, 2022년 8월 4일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사오케이대부캐피탈의 채권최고액 34,500,000원 근저당이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준과 같은 날 설정된 오케이대부캐피탈 전세권 2,300,000원, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 문제는 등기 밖에서 확인된 임차인 황충인입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없고, 2025년 6월 9일 권리신고 및 배당요구를 했다가 2026년 1월 5일 철회했습니다. 따라서 “명시 인수 0원 = 실제 인수 위험도 0원”으로 연결하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31005 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동2가 897-10 4층403호 · 도로명 아중6길 14-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 다세대 공동주택 · 4층 중 4층 403호 |
| 비교 대상 면적 | 45.68㎡ |
| 소유자 | 주식회사모아건설 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 48,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 3회 |
| 청구금액 | 24,994,876원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 2022.08.04 근저당
2006년부터 존재했던 구이농업협동조합 근저당, 백향숙·유원용 전세권, 한국토지주택공사 주택임차권 등 과거 권리는 이미 말소됐거나 2022년 8월 4일 임의경매 매각으로 정리됐습니다. 현재 분석의 기준은 그 매각 직후 새로 설정된 을구 10번 오케이대부캐피탈 근저당권 34,500,000원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 그러나 핵심 정보가 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황충인 | 403호 | 미상 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 황충인은 2025년 6월 9일 주택임대차 권리신고 및 배당요구신청서를 제출했지만, 2026년 1월 5일 이를 철회했습니다. 전입신고일과 보증금이 알려지지 않아 말소기준일인 2022년 8월 4일보다 앞선 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 3회 유찰인데도 최근 거래보다 높다
정도빌라는 12세대, 2006년 1월 3일 사용승인된 다세대입니다. 확인된 최근 12개월 거래는 2025년 9월 38.88㎡·4층 27,000,000원 한 건입니다. 대상 비교 면적은 45.68㎡로 면적이 일치하지 않으므로 정확한 동일면적 비교는 아닙니다. 그럼에도 현재 최저가 48,000,000원은 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래액의 177.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 38.88㎡ | 4 | 27,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,264,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 주식회사오케이대부캐피탈 | 34,500,000원 | 34,500,000원 |
| 3. 을구 11번 전세권 · 주식회사오케이대부캐피탈 | 2,300,000원 | 2,300,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,936,000원 |
현재 배당 가정에서는 채권자 청구 합계 36,800,000원이 모두 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 9,936,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 황충인의 보증금도 확인되지 않았으므로 이 표의 매수인 인수 0원만으로 임차인 승계 여부까지 확정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,000,000원 | 36,800,000원 | 0원 | 9,936,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 38,400,000원 | 36,800,000원 | 0원 | 508,800원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 30,720,000원 | 29,767,040원 | 7,032,960원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주아중중학교 동측 인근의 아중지구단위계획구역 내 주택지대로, 다세대주택이 주를 이루고 일부 교회·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 빌라단지 남측으로 중소형 차량 출입이 가능한 도로와 접하고, 아중구획정리지구 내 도로망과 대중교통 편의성은 일반적으로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 403호이며, 기본 위생·급배수와 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·아중 지구단위계획구역이며 공시지가는 465,300원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 제시외 물건. 베란다에 경량철골조 판넬지붕 보일러실 등이 설치돼 있으며 당해 구분건물에 포함해 감정평가됐습니다.
- 수리 이슈. 안방 벽체 일부와 베란다 창호 하단부분은 누수 등으로 수리를 요하는 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황충인 임대차 원본 확인. 보증금·전입신고일·확정일자가 핵심입니다. 말소기준 2022.08.04보다 앞선 대항요건 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 배당요구 철회 확인. 2025.06.09 권리신고 및 배당요구 후 2026.01.05 철회한 사실이 있으므로, 철회 이후 임차권 주장과 점유현황을 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 가격 비교 보수적으로. 최근 확인 거래는 27,000,000원 한 건뿐이고 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 현재 최저가 48,000,000원을 단순 유찰 횟수만으로 저가라고 보지 마세요.
- 누수 수리범위 확인. 안방 벽체 일부와 베란다 창호 하단의 누수 상태 및 실제 수리 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 기준 재확인. 을구 10번 오케이대부캐피탈 근저당이 말소기준이며, 같은 날의 전세권과 현재 경매개시결정은 매각 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 임차인과 가격이 먼저다”
이 물건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 비교적 단순한 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없습니다. 하지만 실제 임차인 황충인이 존재하고, 전입일·보증금이 모두 미상이며 배당요구까지 철회했습니다. 따라서 매수인 인수 0원을 최종 결론으로 확정하기에는 정보가 부족합니다.
가격도 부담입니다. 정도빌라의 최근 확인 거래는 27,000,000원 한 건이고 면적이 일치하지 않아 정확한 동일조건 시세라고 할 수는 없지만, 현재 최저가 48,000,000원이 그 거래의 177.8%라는 사실은 분명합니다. 5회 유찰 시나리오인 30,720,000원도 해당 거래액보다 높습니다. 여기에 누수 수리 필요까지 겹칩니다. 등기상 권리는 단순하지만, 임차인 미상과 가격 부담 때문에 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다.
