전주지방법원 2025타경31083. 무주군 안성면 장기리 1930, 안성농공단지 안에 있는 공장·사무실 이용 건물과 토지가 포함된 사건입니다. 감정가 2,649,493,240원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 636,143,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 권리와 점유의 불확실성입니다. 말소기준권리는 2021.02.09. 옥천농업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권입니다. 이후 무주군 압류, 국민건강보험공단 압류, 현재 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준권리 이전에는 1999.07.31. 성경우 관련 가등기와 2015.03.25. 농업회사법인써니주식회사 관련 가등기가 있고, 두 항목 모두 별도 확인이 필요하다는 경고가 붙어 있습니다. 반면 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 자동 분류상 ‘선순위’라는 이유만으로 인수를 단정해서도 안 되고, 반대로 명세서 문구만 보고 즉시 안전하다고 결론내려서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31083 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 안성면 장기리 1930 · 전북특별자치도 무주군 안성면 공단로 7-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장, 식당, 숙소, 사무실, 창고 등 이용 |
| 소유자 | 유한회사반딧불휴먼텍 |
| 토지 | 공장용지 · 4,628.1㎡ · 공시지가 34,400원/㎡ · 계획관리지역 |
| 감정가 / 최저가 | 2,649,493,240원 / 636,143,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,910,900,904원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.09. 옥천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — ‘24%’보다 선순위 확인이 먼저
말소기준은 2021.02.09. 을구 19번 옥천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원이고 2023.08.17. 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전이 등기됐습니다. 이후 2021.02.10. 설정된 602,342,375원 근저당권과 2021.12.20. 무주군 압류, 2023.10.05. 국민건강보험공단 압류, 2025.04.02. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
임차인·점유관계 — 실제 5건, 대항력과 미상 항목을 분리
| 임차인·점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현술 | 공장 건물 2층 | 2020.10.20 | 3,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 오장훈 | 목록3. 주택, 사무실(c동), 115.7030㎡ | 2022.01.07 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인(주) 대가야 | 목록3. 공장건물 1층, 243㎡ | 2021.04.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이제이슨규호 | 목록4. 1층 사무실, 2층 기숙사(일부) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 토미 주식회사 | 목록4. 2층 기숙사(일부) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 5건을 실제 임차인·점유관계로 봅니다. 이 가운데 김현술은 2020.10.20. 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판정됐습니다. 배당시뮬레이션은 김현술의 보증금 3,000원을 우선변제권 없는 보증금으로 보고 전액 매수인 인수로 계산합니다. 따라서 현재 최저가 기준 확인 가능한 실질취득액은 636,146,000원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 636,143,000원으로 감정가 2,649,493,240원의 24.01%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 공장·토지 물건은 토지, 건물, 설비, 사용상태와 영업 활용 가능성에 따라 거래가 차이가 커질 수 있으므로 ‘4회 유찰 = 싸다’라는 결론은 금물입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 636,143,000원 | 627,381,570원 | 1,774,960,805원 | 3,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 445,300,100원 | 438,447,099원 | 1,963,895,276원 | 3,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 311,710,070원 | 306,546,129원 | 2,095,796,246원 | 3,000원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 줄고 채권자 미배당은 커집니다. 김현술 보증금 3,000원은 각 회차 시뮬레이션에서 동일하게 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 그러나 미상 점유관계와 선순위 가등기, 유치권 문제는 이 3,000원 계산에 포함된 위험이 아니므로, 표의 실질취득액만을 최종 취득원가로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 636,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,761,430원 |
| 인수 · 임차인 김현술 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 옥천농업협동조합 | 1,800,000,000원 | 627,381,570원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 지분 1분의 1 | 602,342,375원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,402,342,375원 중 채권자 예상배당은 627,381,570원, 미배당은 1,774,960,805원입니다. 김현술 보증금 3,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전북특별자치도 무주군 안성읍 장기리 소재 ‘안성농공단지’ 내에 위치하며, 주위는 소규모 공장지대로 공장 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 북측으로 왕복2차선 ‘진성로’가 지나고 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 기호3은 공장으로서 식당·숙소 등으로 이용 중이고, 기호4는 공부상 사무실이나 현황은 식당·사무실·창고·숙소 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 기호3은 1994.04.01. 사용승인된 철골조 및 조적조 판넬지붕 2층 공장, 기호4는 같은 1994.04.01. 사용승인된 조적조 슬래브지붕 2층 사무실입니다.
- 토지. 공장용지 4,628.1㎡, 공시지가 34,400원/㎡, 완경사·사다리형·소로한면 조건입니다.
- 규제. 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 지구단위계획구역, 농공단지에 포함되고 사방지·접도구역 저촉 및 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 별지 기계기구와 제시외 건물은 포함되지만, 공장 내 제시외기계기구인 덴탈마스크자동생산장비 등은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 대조. 1999.07.31. 및 2015.03.25. 가등기의 성격과 현재 효력, 본등기 여부를 확인하세요. 매각물건명세서의 ‘인수권리 해당사항없음’과 등기 분석 결과를 반드시 맞춰야 합니다.
- 김현술 점유 확인. 2020.10.20. 전입으로 대항력 있다고 분류됐고, 보증금 3,000원은 배당 없이 매수인 인수로 계산됩니다. 과거 등기상 채무자와 동일한 이름이라는 점도 확인 대상입니다.
- 미상 임차관계 확인. 이제이슨규호와 토미 주식회사는 전입일·보증금이 미상이고, 농업회사법인(주) 대가야도 보증금이 확인되지 않습니다. 사업자등록·점유개시·계약서와 현장 점유를 대조해야 합니다.
- 유치권 현장 조사. ‘유치권행사중’ 현수막의 설치 주체, 공사대금 채권, 점유의 계속성, 신청채권자의 2026.02.05. 유치권배제신청 진행내용을 확인하세요.
- 공매 절차 확인. 2024.12.05. 한국자산관리공사 공매공고와 현재 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 배당순서와 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 매각제외 기계 확인. 덴탈마스크자동생산장비 등 공장 내 제시외기계기구는 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 사용할 설비와 철거·반출 대상의 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 싸다고 판단하지 말고, 공장·토지의 실제 사용성 및 거래 가능 가격을 별도로 검증하세요.
맺으며 — “할인율보다 권리확인이 먼저”
이 물건은 감정가 2,649,493,240원에서 4회 유찰돼 636,143,000원까지 내려왔습니다. 하지만 낮아진 숫자가 권리 위험을 없애 주지는 않습니다. 배당시뮬레이션상 확인되는 임차인 인수는 김현술 보증금 3,000원으로 작지만, 그 밖에 전입일·보증금이 미상인 점유관계가 남고, 선순위 가등기 2건은 종류 확인이 필요합니다. 공장 외벽에는 ‘유치권행사중’ 현수막이 있으며, 이에 대한 유치권배제신청도 제출돼 있습니다. 여기에 한국자산관리공사 공매공고까지 존재합니다.
결론은 가격보다 서류·현장 확인이 우선인 고위험 확인형 물건입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 ‘해당사항없음’으로 기재돼 있으므로, 선순위 가등기의 실제 효력과 점유관계가 정리되고 유치권·공매 진행까지 확인된 뒤에야 636,143,000원이라는 가격을 평가할 수 있습니다. 현재 자료만으로는 감정가 대비 24.01%라는 숫자에 가격 가점을 줄 근거가 부족합니다.
