전주지방법원 2025타경31180. 전주시 덕진구 인후동1가 진버들마을부영아파트 104동 11층 1108호, 전용 49.83㎡ 아파트입니다. 이 사건은 등기만 보면 선순위 임차권 때문에 주의가 필요합니다. 손유진은 2022.06.28 전입신고와 확정일자를 갖췄고, 보증금은 110,000,000원입니다. 임차권등기도 2024.07.16 마쳐져 있어, 2025.04.29 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 매각대금에서 받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 서류가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.19 제출한 확약서는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약은 손유진 임차권에 적용되므로, 현재 회차의 계산상 미배당 4,312,000원은 매수인 실질 인수액으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31180 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 802-1 진버들마을부영아파트 104동 11층 1108호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.83㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 11층 |
| 현재 소유자 | 주식회사올라이트 · 2024.04.20 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 |
| 유찰 횟수 | 6회 |
| 채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원
이 사건의 기준점은 2025.04.29 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 손유진의 전입신고·확정일자와 임차권등기가 있어 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 108,000,000원에서 집행비용 2,312,000원을 먼저 공제하면 임차인 배당은 105,688,000원이고, 계산상 부족분은 4,312,000원입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손유진 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 110,000,000원 | 2022.06.28 2022.06.28 | 원래 有 확약으로 포기 | 행사 배당요구 2024.07.16 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 이 사건 채권자이며, 확약서에는 “양도인: 손유진”으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 99.0%, 싸다고 부를 정도는 아니다
진버들마을부영(1차) 동일면적 49.83㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 109,116,666원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 108,000,000원은 이 평균의 99.0%입니다. 최근 평균보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않아, ‘시세보다 크게 싸다’고 평가하기 어려운 가격입니다. 최신 거래는 2026.08 114,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.83㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2026.08 | 49.83㎡ | 4 | 114,000,000원 |
| 2026.08 | 49.83㎡ | 11 | 112,400,000원 |
| 2026.08 | 49.83㎡ | 14 | 112,000,000원 |
| 2026.08 | 49.83㎡ | 1 | 96,500,000원 |
| 2026.08 | 49.83㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 49.83㎡ | 6 | 123,000,000원 |
| 2026.07 | 49.83㎡ | 8 | 109,000,000원 |
| 2026.07 | 49.83㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 49.83㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 49.83㎡ | 14 | 100,000,000원 |
| 2026.07 | 49.83㎡ | 3 | 98,500,000원 |
| 평균 | 49.83㎡ | 12건 | 109,116,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 손유진 보증금 | 110,000,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 손유진 보증금의 부족분은 4,312,000원입니다. 그러나 2026.06.19 확약에서 대항력과 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약 반영 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총취득가가 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차보증금 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 108,000,000원 | 4,312,000원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 80% | 86,400,000원 | 25,555,200원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 69,120,000원 | 42,524,160원 | 실질 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 잘 보여줍니다. 선순위 임차인의 보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 크면 원래는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어 총취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 손유진 임차권에 관한 확약이 제출돼 있어, 각 회차의 계산상 미배당액과 별개로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고용노동부종합청사 북서측 인근. 중·소규모 아파트단지와 근린생활시설, 일반음식점, 다가구주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근으로 간선도로가 지나며 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 단지. 진버들마을부영(1차) · 934세대 · 1999.09.06 준공. 동일면적 49.83㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 11층. 승강기, 도시가스 난방, 위생시설, 화재탐지·경보, 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(아중) 등이 확인되며, 공시지가는 621,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 이 사건의 권리 안전성은 2026.06.19 제출된 대항력 포기·잔존채권 포기· 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 원문과 적용 대상이 손유진 임차권인지 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 등기부에는 손유진의 주택임차권이 존재하므로 확약에 따른 말소 이행 조건과 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 실질취득 108,000,000원은 최근12개월 평균의 99.0%입니다. 최근 평균과 거의 같아 추가비용까지 감안한 응찰가 관리가 중요합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 현재 데이터상 6회 유찰, 단지 평균 4.4회 유찰입니다. 권리 외에도 점유·물건 상태·응찰 수요 등 현장 요인을 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 방문과 관리사무소 확인을 통해 공용관리비 체납 여부와 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 권리를 정리했지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 110,000,000원의 선순위 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제로 확약이 없다면 현재 108,000,000원 낙찰 기준 4,312,000원이 남고, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 2026.06.19 확약으로 해당 임차인의 대항력과 잔존 보증금 청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 실질 매수인 인수는 0원으로 정리됩니다.
남는 문제는 가격입니다. 실질취득 108,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 109,116,666원의 99.0%로 거의 같은 수준입니다. 최신 거래 114,000,000원보다 낮지만, 6회 유찰이라는 이력까지 고려하면 현재 가격을 강한 할인 구간으로 평가하기는 어렵습니다. 권리 리스크는 확약으로 해소, 가격 메리트는 제한적. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
