전주지방법원 2025타경31224. 전주시 완산구 서서학동 68의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 201,986,650원, 현재 회차 최저매각가는 98,974,000원으로 6회 유찰되어 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 낮아진 최저가가 아닙니다. 2013.03.14 설정된 전주원예농업협동조합 근저당권이 말소기준권리인데, 그보다 앞서 김미애가 2008.07.28, 백호종이 2010.10.07 전입한 것으로 조사돼 있습니다.
두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “말소기준보다 먼저 전입했다”는 이유만으로 대항력을 확정해서도 안 되고, 반대로 배당표상 인수액이 0원이라는 이유로 위험을 지워서도 안 됩니다. 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 및 실제 점유관계가 확인될 때까지 실질취득비용을 확정하지 않는 것이 맞습니다. 특히 선순위 임차보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당분을 매수인이 승계하는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31224 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 68 · 공수내로 35-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용중 · 3층 건물 |
| 토지 | 108.0㎡ · 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김은주 (2012.02.22 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 201,986,650원 / 98,974,000원 (6회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주원예농업협동조합 / 45,013,734원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인은 별도다
말소기준은 2013.03.14 전주원예농업협동조합 근저당권 58,500,000원입니다. 그 뒤의 2021.05.04 백호종 가압류 8,000,000원, 2025.05.15 임의경매개시결정, 2025.07.15 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사대상 3명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미애 | 1층 101호 | 2008.07.28 | 2025.08.07 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 백호종 | 불상 | 2010.10.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 백민용 | 불상 | 2020.04.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김미애는 말소기준보다 앞선 2008.07.28 전입이고 2025.08.07 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다. 백호종도 2010.10.07 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 백민용은 2020.04.21 전입으로 말소기준 이후입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 98,974,000원으로 감정가 201,986,650원의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건은 선순위 전입자 2명의 보증금이 미상이라 낙찰가 = 실질취득비용이라고 확정할 수 없습니다. 계산표상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 이는 확인되지 않은 선순위 임차보증금 승계 가능성을 제거해 주는 근거가 아닙니다.
따라서 이 사건의 가격 메리트는 98,974,000원 자체가 아니라 “98,974,000원 + 실제 인수되는 미배당 임차보증금”으로 판단해야 합니다. 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 투자 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,974,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,181,532원 |
| 2. 근저당 · 전주원예농업협동조합 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 3. 가압류 · 백호종 | 8,000,000원 | 8,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,292,468원 |
현재 회차 계산에서는 채권자 총 청구 66,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 30,292,468원으로 계산됩니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 선순위 전입자 2명의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 승계액을 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 49% | 98,974,000원 | 66,500,000원 | 0원 | 30,292,468원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 39% | 79,179,200원 | 66,500,000원 | 0원 | 10,853,974원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 31% | 63,343,360원 | 61,803,180원 | 4,696,820원 | 0원 |
현재 회차와 7회 유찰 가정에서는 등기상 채권자 청구액이 전액 배당되는 계산이지만, 8회 유찰 가정에서는 4,696,820원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 시나리오 역시 선순위 임차인의 실제 보증금과 배당순위를 확정한 계산은 아니므로, 임차보증금 승계위험과는 별도로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 기호1-가)는 단독주택으로 이용중이며, 시멘트 벽돌 및 경량철골조 슬래브 및 조립식판넬지붕 3층 건물입니다.
- 입지. 전주남초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·아파트단지·관공서·학교가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 108.0㎡의 대지로 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사돼 있습니다. 공시지가는 259,800원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역·지적재조사사업지구가 포함 또는 저촉됩니다.
- 환금성. 표준화된 집합건물이 아닌 단독주택·토지이고 토지가 부정형이며 6회 유찰된 이력이 있어, 가격 외에도 실제 수요층과 재매각 가능성을 함께 점검할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김미애 보증금 확인. 2008.07.28 전입, 2025.08.07 배당요구. 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 백호종 관계 확인. 2010.10.07 전입자와 갑구 가압류 채권자가 동일한 이름입니다. 임대차계약 및 보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재산정. 최저가 98,974,000원에 선순위 임차인의 실제 미배당 보증금이 더해질 수 있으므로, 보증금 확인 전에는 최저가를 총취득비용으로 보지 마세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함돼 있으므로 현황·경계·이용상태를 대조해야 합니다.
- 토지 조건 확인. 108.0㎡, 부정형, 세로한면(불), 주거환경개선지구 등 토지 특성과 이용제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 직접 대조해 임차보증금과 실제 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 미상 보증금이다
이 사건은 감정가 201,986,650원에서 6회 유찰되어 최저가가 98,974,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 2013.03.14 말소기준 이후의 등기권리는 매각으로 정리되지만, 그보다 앞선 김미애·백호종의 전입이 존재하고 두 사람의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
특히 선순위 임차인이 실제 대항력을 갖고 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하면, 그 미배당액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그 경우 실질취득비용은 최저가보다 높아집니다. 따라서 이 물건은 “6회 유찰이라 싸다”가 아니라 “선순위 전입 2명의 실체와 보증금을 확인해야 가격을 판단할 수 있다”가 핵심입니다. 등기권리는 비교적 정리되어 있지만, 임차인과 환금성 불확실성 때문에 권리 확인이 끝나기 전에는 공격적인 가격평가를 하기 어렵습니다.
