30,973,000원
전주지방법원 2025타경31238. 전주시 덕진구 송천동1가 송천웰가아파트 101동 404호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택-원룸형), 대상 면적은 49.97㎡이며 철근콘크리트구조 15층 중 4층입니다. 현재 소유자는 이종원으로 2021.05.31. 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 네 차례 유찰된 30,973,000원의 숫자가 아닙니다. 김동욱은 2022.03.04. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 갖췄으며, 말소기준권리인 2023.07.20. 원갑산업개발주식회사 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있는 임차인입니다. 보증금은 130,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31238 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 350-4 송천웰가아파트 101동 4층404호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 49.97㎡ · 15층 중 4층 |
| 소유자 | 이종원 (2021.05.31. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 30,973,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 137,557,523원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
현재 권리분석의 기준점은 2023.07.20. 원갑산업개발주식회사 가압류 103,000,000원입니다. 그보다 앞선 2022.03.04.에 김동욱의 전입·점유 및 확정일자가 성립했습니다. 이후 2024.03.05. 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 가압류 이후의 강제경매개시결정과 전주시 압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 소멸만으로 끝나지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 미배당 잔액 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동욱 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.04 | 2022.03.04 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 기재 |
따라서 이 사건은 “30,973,000원짜리 아파트”가 아닙니다. 현재 회차 기준으로는 30,973,000원 + 99,984,514원 = 130,957,514원이 실질취득 부담입니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 구조여서, 총 부담은 보증금 130,000,000원 부근에 사실상 고정됩니다.
③ 회차가 더 내려가도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 30,973,000원 | 99,984,514원 | 130,957,514원 |
| 5회 유찰 시 | 21,681,100원 | 109,109,160원 | 130,790,260원 |
| 6회 유찰 시 | 15,176,769원 | 115,496,413원 | 130,673,182원 |
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 130,957,514원으로 봐야 한다
웰가 동일 면적대 최근 거래 12건의 전체 평균은 134,666,666원이며, 최근 12개월 11건 평균은 134,636,363원입니다. 최신 거래는 2026.08. 49.97㎡ 6층 135,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -0.3%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.97㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 2026.07 | 49.95㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2026.07 | 49.97㎡ | 9 | 142,000,000원 |
| 2026.06 | 49.95㎡ | 12 | 133,000,000원 |
| 2026.04 | 49.97㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 49.97㎡ | 14 | 134,000,000원 |
| 2026.04 | 49.95㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 13 | 133,000,000원 |
| 2026.03 | 49.97㎡ | 13 | 136,000,000원 |
| 2025.11 | 49.97㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2025.09 | 49.97㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2025.06 | 49.95㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 134,636,363원 |
현재 실질취득 130,957,514원은 최근 12개월 평균 134,636,363원의 97.3%, 최신 거래 135,000,000원의 약 97.0%입니다. 표면 최저가가 최근 시세의 23.0%라는 숫자와 달리, 실질 할인폭은 최근 평균 대비 약 2.7% 수준입니다. 최근 추세도 -0.3%인 만큼 4회 유찰을 이유로 큰 가격 메리트가 생겼다고 평가하기 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 30,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 957,514원 |
| 1. 임차인 김동욱 보증금 | 130,000,000원 | 30,015,486원 |
| 2. 가압류 · 원갑산업개발주식회사 | 103,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 137,557,523원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 집행비용 957,514원을 제외한 30,015,486원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 99,984,514원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데마트송천점 서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 대형마트, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지 차량 진·출입이 자유롭고 대로변 및 소로변에 접하며, 간선도로 연계성과 대중교통 접근성은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반)이며 대로1류에 접합니다. 공시지가는 865,000원/㎡입니다.
- 규모. 웰가는 116세대, 2015.08.12. 준공이며 동일 면적대 최근 거래는 130,000,000원~142,000,000원 범위입니다.
- 경매 특성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.9회이며, 이 사건은 이미 4회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 기준 총 부담은 130,957,514원입니다. 30,973,000원만 시세와 비교하면 판단이 왜곡됩니다.
- 임차보증금 인수 확인. 김동욱의 보증금은 130,000,000원이며 현재 예상 미배당액 99,984,514원이 매수인 인수로 계산됩니다.
- 배당표 재확인. 실제 배당에서 집행비용과 선순위 조세 등이 변하면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰의 효과를 과대평가하지 말 것. 5회 유찰 시 실질취득 130,790,260원, 6회 유찰 시 130,673,182원으로 총액 변화가 작습니다.
- 최근 시세 기준 유지. 최근 12개월 평균 134,636,363원, 최신 거래 135,000,000원, 최근 추세 -0.3%를 기준으로 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 배당요구 및 임차권 승계 관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “30,973,000원이 아니라 130,957,514원짜리 구조”
이 물건에서 가장 위험한 숫자는 감정가 대비 24.01%까지 내려온 최저가입니다. 그 숫자만 보면 네 번의 유찰로 큰 할인 구간에 들어온 것처럼 보이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원이 매각대금보다 훨씬 큽니다. 현재 예상배당 뒤에 남는 99,984,514원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 130,957,514원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 134,636,363원보다 낮지만 차이는 약 2.7%에 그칩니다. 최신 거래도 135,000,000원이고 최근 추세는 -0.3%입니다. 더 유찰돼도 낙찰가 감소분의 대부분이 인수액 증가로 바뀌어 총 부담은 계속 130,000,000원 부근에 머뭅니다. 표면 가격은 크게 할인됐지만 실질 가격은 시세에 근접한 대항력 인수형이라는 점이 이 사건의 결론입니다.
