전주지방법원 2025타경31378. 전주 덕진구 만성동 드림S쏠레이 1동 1층 104호로, 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 감정가 541,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 185,563,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.11.20. 설정된 소양신용협동조합 근저당 384,000,000원이며, 이 근저당 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 데이터상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 명시 인수권리는 0원입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 권리 소멸 여부만으로 끝나지 않습니다. 국세·지방세 관련 압류가 7건이고, 2025.07.23.에는 한국자산관리공사의 공매공고도 등기돼 있습니다. 당해세에 해당하는 세금이 있으면 매각대금에서 선순위로 차감될 수 있으므로 후순위 채권자의 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 또 공매와 법원경매가 교차 진행되는지 원본 진행상황을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31378 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1375-1 주건축물 1동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 중 1층 104호 · 천정 등 내부 일부 미마감 |
| 소유자 | 김명규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 185,563,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 346,785,291원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2020.11.20. 소양신용협동조합 근저당 채권최고액 384,000,000원입니다. 이후 전주상진신용협동조합 가압류 98,000,000원, 전주시·국·국민건강보험공단의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 실거래 비교자료는 없다
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 185,563,000원으로, 데이터상 감정가의 34% 구간입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 129,894,099원, 5회 유찰 시 90,925,869원입니다.
다만 동일 상가의 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 유찰폭만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공부상 일반음식점이고 현황 공실이며 내부 일부가 미마감 상태인 근린시설이므로, 실제 임대수익·공실기간·마감비용과 현장 상권을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34% | 185,563,000원 | 299,834,882원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 129,894,099원 | 354,724,418원 |
| 5회 유찰 시 | 17% | 90,925,869원 | 393,110,797원 |
③ 예상배당표 (매각가 185,563,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,397,882원 |
| 2. 근저당 · 소양신용협동조합 | 384,000,000원 | 182,165,118원 |
| 3. 가압류 · 전주상진신용협동조합 | 98,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 482,000,000원 중 예상 배당액은 182,165,118원, 미배당은 299,834,882원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 덕진구 만성동 소재 중흥S클래스 더퍼스트 남동측 인근으로, 주위에 아파트단지·단독주택·근린생활시설·학교·관공서가 소재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내권 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 이용. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다. 천정 등 내부 일부가 미마감 상태입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20미터 내외 도로, 북측 및 남측으로 폭 약 10미터 내외 도로와 접하며 지하주차장 시설이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,210,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 근린시설이고 현황 공실이므로 실제 임대수요와 상권, 일반음식점 운영 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 원본 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 해당 여부와 교부청구액을 확인하세요. 당해세는 예상배당 순서를 바꿀 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 2025.07.23. 한국자산관리공사 공매공고가 등기돼 있으므로 공매와 법원경매의 현재 진행 상태를 교차 확인하세요.
- 공실·내부 상태 확인. 현황 공실이고 천정 등 내부 일부가 미마감 상태이므로 실제 마감 상태와 영업 가능한 상태인지 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 동일 상권 근린시설의 실제 거래·임대료·공실률을 별도 확인하세요.
- 배당과 인수를 구분. 채권자 미배당이 299,834,882원 발생해도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 세금 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 교부청구·공매 진행상황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 상가 투자”는 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2020년 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·압류·경매 권리는 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 3회 유찰된 근린시설이고 현황이 공실이며 내부 일부가 미마감 상태입니다. 여기에 국세·지방세 압류 7건과 공매공고까지 존재합니다. 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가의 34%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 가격·세금·공매·공실 검증은 별도로 필요한 사건입니다.
