74,671,000원
전주지방법원 2025타경31403. 임실읍 이도리 임실프라자 1층 102호 근린시설입니다. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물의 1층에 있고, 감정평가 당시 이용상태는 공실입니다. 소유자는 이점용이며, 2021.03.19 공매로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 장수농업협동조합이 채권최고액 372,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 신용보증기금과 신한은행의 가압류, 국민건강보험공단과 임실군의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리입니다. 매각물건명세서상 인수할 권리는 해당 없음으로 정리되어 있고 법정지상권도 해당 없습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 최저매각가와 같은 74,671,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31403 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 269-11 임실프라자 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 중 1층 102호 · 공실 |
| 소유자 | 이점용 (2021.03.19 공매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 74,671,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 268,430,311원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 임대관계 | 미상 · 현황 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2021.03.19 장수농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 372,000,000원이고 이점용이 채무자입니다. 이후 설정된 신용보증기금 가압류 84,600,000원, 신한은행 가압류 11,280,000원과 40,370,017원, 국민건강보험공단 압류, 임실군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.05.09 장수농업협동조합이 한 차례 임의경매를 신청했으나 2025.04.10 취하됐고, 해당 경매개시결정등기는 2025.04.17 말소됐습니다. 이후 2025.07.04 다시 전주지방법원 2025타경31403 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
감정가는 311,000,000원이고 현재 최저매각가는 74,671,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 상태로, 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 다만 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 74,671,000원 | 72,926,922원 | 435,323,095원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 52,269,700원 | 50,928,845원 | 457,321,172원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 36,588,790원 | 35,530,192원 | 472,719,825원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 52,269,700원, 두 차례 더 진행되면 36,588,790원으로 내려가는 시나리오입니다. 반대로 채권자 미배당액은 현재 435,323,095원에서 각각 457,321,172원, 472,719,825원으로 증가합니다. 이 미배당은 채권자의 배당 부족분이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,671,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,744,078원 |
| 1. 근저당 · 장수농업협동조합 | 372,000,000원 | 72,926,922원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 84,600,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 11,280,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 40,370,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 508,250,017원 가운데 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 72,926,922원이며 미배당액은 435,323,095원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 임실군법원 남동측 인근이며, 각종 근린생활시설과 아파트단지, 단독주택, 관공서, 병원이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물로, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 현황 상업용 건부지이며 공시지가는 506,600원/㎡입니다. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고 중로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 제시 지번은 269-11, 245-9, 268-2, 268-7, 268-8, 269-8, 306-13으로 기재되어 있으나 토지대장상 2016.08.09 269-11번지로 합병되었습니다.
- 상태. 감정평가 당시 102호는 공실이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 74,671,000원은 감정가의 24.01%이지만, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 할인율로 보지 말고 주변 근린시설 거래가격과 임대수익 수준을 별도로 확인하세요.
- 공실·점유 확인. 감정 당시 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 현재 점유자가 있는지 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2021.03.19 장수농업협동조합 근저당권이 기준이며, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 배당 외 비용. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제와 달라질 수 있으므로 배당요구종기와 관련 서류를 함께 확인하세요.
- 과거 경매 취하 이력. 2024.05.09 개시된 경매가 2025.04.10 취하된 뒤 2025.07.04 현재 사건의 경매개시결정이 다시 등기된 이력이 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 가격은 검증형
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.03.19 장수농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 가격 쪽은 다른 문제입니다. 감정가 311,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 74,671,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 시세 메리트를 확정할 수 없습니다.
특히 근린시설이라는 용도, 4회 유찰, 감정 당시 공실, 임대관계 미상이라는 조건을 함께 봐야 합니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 주변 상가 시세와 실제 점유상태를 확인하기 전까지 보류. 이 사건은 ‘얼마나 많이 떨어졌느냐’보다 ‘74,671,000원이 실제 시장가치에 비해 적정한가’를 확인하는 것이 승부처입니다.
