전주지방법원 2025타경31492. 전주시 덕진구 송천동1가 현대아파트 에이동 2층 205호, 전용 39.57㎡ 아파트입니다. 감정가는 58,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 28,420,000원입니다. 등기부에는 현재 존속 중인 근저당이나 압류가 없고, 과거 한국주택은행 근저당은 2008.12.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025.07.18. 조성윤의 강제경매개시결정이며, 이 등기는 매각으로 소멸합니다.
권리 자체는 단순하지만 가격 판단은 신중해야 합니다. 과거 12건 전체 실거래 평균은 48,241,666원이어서 현재 최저가가 전체 평균의 58.9%처럼 보이지만, 최근 거래만 보면 상황이 완전히 다릅니다. 최근 12개월 평균은 20,000,000원이고 최신 2026.08 거래 역시 20,000,000원입니다. 최근 시세가 과거보다 62.9% 하락한 상태이므로, 현재 최저가 28,420,000원을 ‘반값 경매’라는 이유만으로 싸다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31492 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 107-17 에이동 2층 205호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 오송1길 13-16 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.57㎡ · 철근콘크리트조 라멘조 슬래브지붕 5층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사이앤에이치 · 2021.09.27. 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 28,420,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조성윤 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 현재 인수권리는 없다
1997.06.18. 설정된 한국주택은행 근저당은 2008.12.11. 국민은행으로 이전된 뒤 같은 날 해지로 말소되었습니다. 이후 등기부에는 별도 존속 담보권이나 압류가 없고, 2025.07.18. 조성윤의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰 뒤에도 최근 실거래보다 높다
현대(107-17) 동일면적 39.57㎡의 실거래입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 2026.03과 2026.08 모두 20,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 39.57㎡ | 5 | 20,000,000원 |
| 2026.03 | 39.57㎡ | 5 | 20,000,000원 |
| 2025.08 | 39.57㎡ | 5 | 28,400,000원 |
| 2024.06 | 39.57㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.08 | 39.57㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2023.08 | 39.57㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2022.09 | 39.57㎡ | 3 | 53,000,000원 |
| 2022.09 | 39.57㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2022.05 | 39.57㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2022.05 | 39.57㎡ | 1 | 58,500,000원 |
| 2022.04 | 39.57㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.04 | 39.57㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.57㎡ | 2건 | 20,000,000원 |
전체 12건 평균은 48,241,666원이지만 2022년 74,000,000원·80,000,000원 같은 과거 고가 거래가 포함되어 현재 가격 수준을 높게 보이게 합니다. 반면 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 20,000,000원입니다. 현재 최저가 28,420,000원은 최근 평균의 142.1%이며, 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -62.9%입니다. 따라서 전체 평균 대비 58.9%라는 수치만으로 가격 메리트를 평가하면 최근 시장을 거꾸로 읽게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 911,560원 |
| 1. 경매개시결정 · 조성윤 | 30,000,000원 | 27,508,440원 |
| 미배당 | - | 2,491,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 28,420,000원 가정 시 집행비용 911,560원을 제외한 27,508,440원이 신청채권자에게 배당되고 2,491,560원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주오송초등학교 남측 인근으로 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 서측 근거리에 왕복6차선 송천중앙로가 지나고 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스승강장이 있으나, 감정평가상 일반적인 교통조건은 다소 불편한 편입니다.
- 도로. 동측 약 10m, 서측 약 6m 아스팔트 포장도로에 접하고 서측 도로를 주 출입로로 이용합니다.
- 건물. 1989.07.10. 준공, 118세대이며 본건은 철근콘크리트조 라멘조 슬래브지붕 5층 건물의 2층입니다.
- 설비. 기본 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역, 소로1류·소로3류 관련 지정이 확인됩니다. 공시지가는 456,500원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 48,241,666원보다 최근 12개월 평균 20,000,000원과 최신 거래 20,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -62.9%입니다. 과거 2022년 고가 거래를 현재 시세로 오인하면 안 됩니다.
- 현재 최저가 재검토. 28,420,000원은 최근 시세의 142.1%입니다. 2회 유찰됐다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 임차·점유 확인. 별도 임차인 목록은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 가격 가정 시 신청채권 30,000,000원 중 2,491,560원이 미배당됩니다. 이는 매수인 인수액과는 별개이며 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “반값 감정가 ≠ 싼 가격”
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 매수인이 인수할 권리는 확인되지 않고 예상 인수액도 0원이어서 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 감정가 58,000,000원에서 2회 유찰돼 28,420,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 20,000,000원, 최신 거래도 20,000,000원이며 현재 최저가는 그 시세의 142.1%입니다. 더구나 최근 거래 추세는 -62.9%입니다. 권리는 통과할 수 있지만 가격은 아직 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
