전주지방법원 2025타경31499. 전주시 완산구 중화산동2가 631-5를 대상으로 한 사건으로, 감정가 1,249,481,400원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 612,246,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 임지연이고, 말소기준권리는 2023.05.03. 설정된 전주대건신용협동조합 채권최고액 1,104,000,000원 근저당입니다. 이보다 뒤의 이유세 근저당, 전주시 압류, 전북신용보증재단·신전주새마을금고 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
하지만 이 물건은 단순히 “감정가 절반 이하”라는 숫자로 판단하기 어렵습니다. 감정요항표상 이용상태가 조사일 현재 공사가 중지된 건물 상태이고, 일반철골구조 건물의 벽체는 H-Beam 무벽체입니다. 공부상 지붕판넬이 등재돼 있으나 현황에는 지붕 자체가 없고, 지하1층 위생시설도 설치 후 파손된 흔적이 확인됩니다. 2층 상부 증축 신고 후 공사가 중단된 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31499 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 631-5 · 백제대로 239 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 조사일 현재 공사가 중지된 건물 상태 |
| 토지 | 대 · 376.7㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각 |
| 소유자 | 임지연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,249,481,400원 / 612,246,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 991,088,471원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 을구 7번 전주대건신용협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 박태용 전세권 50,000,000원, 삼성생명보험 근저당 455,000,000원, 농협은행 근저당 516,000,000원은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 박관귀 근저당 360,000,000원도 이미 말소됐고, 이유세 근저당 130,000,000원과 각 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 가점은 금지
현재 최저매각가는 612,246,000원으로 감정가 1,249,481,400원의 49%입니다. 3회 유찰 시 428,572,200원, 4회 유찰 시 300,000,540원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 현황이 공사 중단 상태이고 공부와 실제 구조에 차이가 있어, 가격 판단은 현재 건물 상태와 제시외 건물, 토지 이용조건을 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 612,246,000원 | 49% | 968,705,840원 |
| 3회 유찰 시 | 428,572,200원 | 34% | 1,150,542,902원 |
| 4회 유찰 시 | 300,000,540원 | 24% | 1,277,428,848원 |
③ 예상배당표 (매각가 612,246,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,522,460원 |
| 2. 근저당 · 전주대건신용협동조합 | 1,104,000,000원 | 603,723,540원 |
| 3. 근저당 · 이유세 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 1,701,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신전주새마을금고 | 336,728,380원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,572,429,380원 중 현재 회차 예상배당은 603,723,540원이며, 미배당액은 968,705,840원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 미배당 채권은 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 조사일 현재 공사가 중지된 건물 상태입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조 티에이치케이 200조립식판넬지붕 지하1층 내지 지상2층이며, 벽체는 H-Beam 무벽체입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 조립식 지붕판넬로 등재돼 있으나 현황에는 지붕 자체가 없고, 지하1층~지상2층으로 등재돼 있으나 증축공사가 중단된 상태입니다.
- 설비. 지하1층 위생시설 등이 설치돼 있다가 파손된 흔적이 있습니다.
- 제시외 건물. 건물 지상 2층 상부에 증축 신고 후 공사가 중단된 제시외 건물이 있으며 일괄매각에 포함됩니다.
- 토지. 376.7㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대소각입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반)에 저촉되고, 광로2류와 소로2류에 접합니다.
- 공시지가. 1,669,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 재확인. 공사 중단 상태, 지붕 부재, H-Beam 무벽체, 지하1층 설비 파손 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 2층 상부의 증축 신고 후 공사가 중단된 제시외 건물이 일괄매각에 포함되는 만큼 현재 형태와 이용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 할인율만으로 시세 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본과 현장을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현물은 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.03. 전주대건신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 조사일 현재 공사가 중지된 상태이고, 공부와 달리 지붕이 없으며 증축공사가 중단된 제시외 건물까지 포함됩니다.
최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띄지만, 실거래 비교자료가 없는 상황에서 그것만으로 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 권리분석은 통과, 가격 판단은 현황 확인 이후. 이 물건은 말소 여부보다 현재 건물 상태와 토지·제시외 건물의 실제 활용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 입찰 판단의 중심입니다.
