전주지방법원 2025타경31588. 전주시 완산구 중화산동2가 567-6, 지하1층 지하101호입니다. 사건 표기 용도는 대지이며 감정평가 이용상태는 사무실입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지하1층 호실로, 기본적인 전기설비와 수전설비가 되어 있습니다. 현재 소유자는 이효심이고, 2024년 11월 18일 상속을 원인으로 2025년 8월 28일 소유권이전등기가 마쳐졌습니다.
권리의 핵심은 2006년 11월 30일 설정된 지리산새마을금고 근저당권 56,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2025년 9월 8일 같은 지리산새마을금고가 임의경매를 개시했습니다. 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 30,493,000원에서는 집행비용을 제외한 29,544,126원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 26,455,874원이 미배당됩니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31588 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 567-6 지하1층 지하101호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 메너머2길 25-11 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 지하1층 지하101호 |
| 기준면적 | 137.12㎡ |
| 소유자 | 이효심 (2024.11.18 상속, 2025.08.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 30,493,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 지리산새마을금고 / 41,159,230원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
과거 2005년 가압류와 임의경매, 2002~2005년 근저당권들은 2006년 10월 26일 임의경매 매각을 원인으로 이미 정리됐습니다. 이후 서장석이 소유권을 취득했고, 2006년 11월 30일 지리산새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 2025년 상속으로 이효심에게 소유권이 넘어간 뒤 지리산새마을금고가 2025년 9월 8일 현재 임의경매를 개시했습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본이 맞지 않는다
확인되는 실거래는 중산솔스빌B의 2023년 3월 거래 1건입니다. 거래면적은 66.05㎡, 2층, 거래가는 75,000,000원입니다. 반면 본건 기준면적은 137.12㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 30,493,000원이 이 거래가격의 40.7%라는 수치는 확인되지만, 이를 곧바로 동일 물건의 할인율이나 시세차익으로 해석하는 것은 무리입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 66.05㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 표본 | 1건 | — | 75,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 30,493,000원입니다. 제공된 비교거래 75,000,000원 대비 40.7% 수준입니다. 다만 비교거래와 본건은 면적이 맞지 않고 거래표본도 1건뿐이므로, “시세보다 59.3% 싸다”는 식의 결론은 내릴 수 없습니다. 특히 이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.0회여서, 현재 4회 유찰 자체가 이 물건의 시장성·용도·지하층 특성에 대한 가격 조정 신호일 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,493,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 948,874원 |
| 1. 근저당 · 지리산새마을금고 | 56,000,000원 | 29,544,126원 |
| 미배당 | - | 26,455,874원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권 채권최고액 56,000,000원이 전액 변제되지 않습니다. 그러나 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰될수록 채권자 회수액 감소
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 30,493,000원 | 29,544,126원 | 26,455,874원 |
| 5회 유찰 시 | 21,345,100원 | 20,560,888원 | 35,439,112원 |
| 6회 유찰 시 | 14,941,569원 | 14,272,621원 | 41,727,379원 |
현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 41,159,230원은 전액 충족되지 않습니다. 5회·6회까지 추가 유찰되면 매각가는 각각 21,345,100원, 14,941,569원으로 낮아지고 채권자 미배당액은 더 커집니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한들초등학교 동측 인근으로, 주위는 단독주택·다가구주택·근린상가 등이 소재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 사무실로 이용 중입니다. 지하1층 지하101호라는 층위 특성을 실제 현장에서 확인해야 합니다.
- 도로. 서측 약 8m, 남측 약 6m 도로에 접합니다. 토지 자료상 도로접면은 소로각지입니다.
- 토지. 토지면적 264.1㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 587,900원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·한들초등학교 상대보호구역에 포함되고, 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 콘크리트 몰탈 위 드라이비트 등, 내벽은 몰탈 위 페인트 및 벽지, 바닥은 데코타일 마감입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지하 사무실 현장 확인. 채광·환기·습기·누수·출입동선과 실제 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자, 점유 원인, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 비교시세 재검증. 확인된 실거래 1건은 66.05㎡로 본건 기준면적 137.12㎡와 다릅니다. 동일 용도·유사 면적의 거래나 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 단순 가격문제인지, 지하층·사무실 용도·소규모 건물의 환금성 문제인지 구분해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당권자에게 미배당이 발생하더라도 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 환금성이 승부처
이 사건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2006년 지리산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 그 이후 권리입니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
반대로 가격 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 30,493,000원은 감정가 127,000,000원의 약 24%까지 내려왔지만, 비교 가능한 거래는 2023년 3월 75,000,000원 한 건뿐이고 면적도 본건과 다릅니다. 여기에 7세대 규모, 지하층 사무실, 4회 유찰이라는 조건이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 단순, 가격은 현장과 환금성 검증 후 판단”이 핵심입니다. 낮은 숫자 자체보다 실제 사용가치와 다시 팔 수 있는지를 확인하는 것이 우선입니다.
