전주지방법원 2025타경31650. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)로 기재된 지하층 101호입니다. 현재 등기상 공유자는 서상숙·안재호·이명애이며 각 지분은 3분의 1입니다. 권리의 기준점은 2002.05.23. 설정된 농업협동조합중앙회 근저당 300,000,000원입니다. 이보다 뒤에 남아 있는 전주시완산구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 비교적 단순하지만 점유관계는 한 단계 더 봐야 합니다. 2021년과 2022년에 전입한 신고 2건은 말소기준보다 훨씬 뒤라 대항력이 없지만, 한나상은 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사람까지 포함해 “임차인 전부 인수 없음”이라고 단정하는 것은 위험합니다. 감정평가상 공실이라는 내용과 임차인 신고가 함께 존재하므로 실제 점유현황도 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31650 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 445-9 지하층101호 · 도로명 전북특별자치도 전주시 완산구 덕적골2길 6 |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 감정평가 이용상태 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 지하층 101호 |
| 공유자 | 서상숙 3분의 1 · 안재호 3분의 1 · 이명애 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 135,142,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프엔삼삼유동화전문유한회사 / 272,573,629원 |
| 말소기준권리 | 2002.05.23. 농업협동조합중앙회 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 등기사항 발행일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 한 건 미상
말소기준은 2002.05.23. 을구 2번 근저당권입니다. 1999년 관촌새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 말소기준 이후 현재 남아 있는 2022.06.23. 전주시완산구 압류와 2025.09.02. 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (유)한나상회, 오성은 | 지하 1층 101호(25㎡) | 2022.08.03 · 보증금 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 정정숙 | 지하1층 101호(25㎡) · 주거 | 2021.03.16 · 보증금 1,000 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 한나상 | 주거 | 전입일 미상 · 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 가능성 미상 |
② 가격·유찰 — ‘감정가 34.3%’는 시세 할인율이 아니다
감정가 394,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 135,142,000원, 감정가의 34.3%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 34.3%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 135,142,000원 | 34.3% | 132,450,012원 | 167,549,988원 |
| 4회 유찰 시 | 94,599,400원 | 24.01% | 92,496,611원 | 207,503,389원 |
| 5회 유찰 시 | 66,219,579원 | 16.81% | 64,627,627원 | 235,372,373원 |
유찰이 더 진행되면 매수대금은 내려가지만 근저당권자의 미배당액은 반대로 커집니다. 등기상 근저당은 매각으로 소멸하므로 이 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 이 사건의 가격 판단은 단순한 감정가 할인율보다 지하층·현황 근린생활시설·공실·임차인 판정불가를 함께 놓고 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,142,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,691,988원 |
| 2. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 300,000,000원 | 132,450,012원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 300,000,000원 중 132,450,012원이 배당되고 167,549,988원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 배당모델상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 한나상의 대항력 여부가 확인되기 전에는 최종 실질 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평화1동행정복지센터 서측 인근으로 학교·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통조건은 보통입니다.
- 현황 이용. 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 공부와 현황 이용의 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지하층 101호이며 위생·급배수시설, 소화전, 승강기, 스프링쿨러설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 1,000㎡, 공시지가 1,072,000원/㎡, 평지의 사다리형 상업용 건부지입니다.
- 도로·규제. 북측 도로에 접하고 토지자료상 소로 한면이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한나상 임차인부터 확정. 전입일·보증금·현재 점유 여부를 확인해 말소기준 2002.05.23.보다 선순위인지부터 결론 내야 합니다. 확인 전에는 대항력 가능·미상입니다.
- 공실과 임차인 신고의 현재 상태 확인. 감정평가에는 현황 공실로 기재돼 있지만 임차인 신고가 존재합니다. 실제 인도 대상과 점유자를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 도시형생활주택과 감정평가상 근린생활시설 이용상태를 건축물 관련 공부와 현황에서 대조하세요.
- 최저가 34.3%를 시세 할인율로 보지 말 것. 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 배당요구 및 조세채권을 최종 기록에서 확인해야 합니다.
- 채권관계 확인. 등기상 말소기준 근저당권자는 농업협동조합중앙회이고 현재 신청채권자는 에이치에프엔삼삼유동화전문유한회사입니다. 사건기록에서 현재 채권관계를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원문을 서로 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 먼저 풀어야 할 한 사람
이 물건의 등기권리는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2002년 근저당이고, 뒤에 남은 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 확정 인수 0원으로 계산됩니다. 하지만 권리분석의 결론을 가르는 것은 한나상입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 이 임차인의 대항력과 승계 가능성을 아직 닫을 수 없습니다.
가격도 같은 이유로 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 394,000,000원에서 3회 유찰돼 135,142,000원까지 내려왔지만, 비교할 실거래 기준이 없고 물건은 지하층이며 현황은 근린생활시설·공실입니다. 따라서 이 사건은 “권리 대부분 소멸 + 미상 임차인 1건 + 저환금 가능성이 있는 현황용도 + 다회 유찰”의 조합입니다. 임차인 확인 전까지는 인수 0원을 확정하지 말고, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 핵심입니다.
