전주지방법원 2025타경31771. 등기상 소유자는 유한회사비제이산업이고, 2018.12.05. 우리은행 근저당권 2,240,400,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 우리은행 근저당권 213,600,000원·325,200,000원, 전주성가신용협동조합 근저당권 1,056,000,000원과 신용보증기금 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 후순위 권리의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리 순위만 보고 안전하다고 결론 내리기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 “건물만 매각”이라고 명시돼 있고, 건물 대지에 관한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 또한 자유무역지역에 소재해 입주자격요건을 확인한 뒤 입찰에 참여해야 합니다. 현재 최저가는 크게 내려왔지만, 이 세 가지가 가격보다 먼저 확인돼야 할 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31771 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 백산면 부거리 1572-8 주1동 · 전북특별자치도 김제시 백산면 자유무역길 41-61 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장·사무동·창고·휴게실 |
| 구조 | 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 · 경량철골구조 난연판넬지붕 단층 · 경량철골조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 유한회사비제이산업 |
| 감정가 / 최저가 | 4,186,422,150원 / 2,051,347,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 토지 관련 | 공장용지 · 일반공업지역 · 토지면적 21,108.3㎡ · 공시지가 90,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 그러나 별도 확인사항이 크다
말소기준은 2018.12.05. 우리은행 근저당권입니다. 이후의 우리은행 추가 근저당, 전주성가신용협동조합 근저당, 신용보증기금 가압류, 강은주·정선민 가압류, 국·김제시·국민건강보험공단 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 우성건설산업 가압류와 강제경매개시결정, 보전처분은 등기부상 말소됐습니다.
② 점유·이용 — 임대관계 미상
감정평가 내용상 이용상태는 공장·사무동·창고·휴게실이고, 임대관계는 미상입니다. 명시된 임차인은 없지만 점유관계와 임대차의 구체적 내용이 확인된 것은 아니므로, 현장 점유자·사업자 사용관계·인도 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
③ 현재가 2,051,347,000원 — ‘49%’ 숫자만 보면 안 되는 이유
감정가 4,186,422,150원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,051,347,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 2,051,347,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 총 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,051,347,000원 | 2,562,061,694원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,435,942,900원 | 3,171,311,753원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,005,160,029원 | 3,597,786,795원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 채권자 미배당은 2,562,061,694원에서 3,171,311,753원, 3,597,786,795원으로 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자의 손실 확대가 곧 매수인의 채무 승계를 의미하는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,051,347,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,913,470원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,240,400,000원 | 2,028,433,530원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 213,600,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 325,200,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 전주성가신용협동조합 | 1,056,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 597,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 41,685,171원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 90,320,053원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 강은주 | 11,440,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 정선민 | 14,850,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 22,913,470원을 제외한 금액이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 권리에는 미배당이 발생합니다. 국세·지방세 압류는 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물만 매각 — 이 사건의 가장 큰 체크포인트
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물·기계기구와 제시외 기계기구인 수변전설비가 포함됩니다.
- 토지. 건물만 매각되는 사건입니다. 토지면적은 21,108.3㎡, 지목은 공장용지입니다.
- 매각 제외. 건물 소재 토지 지상에 이동이 용이한 컨테이너들이 있으나 매각에서 제외됩니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 일반산업단지·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로1류와 중로2류에 접합니다.
⑥ 자유무역지역 — 낙찰 전에 입주자격부터
⑦ 세금·배당 리스크
국세·지방세 관련 압류가 존재합니다. 2025.02.27. 국 명의 압류, 2025.12.03. 김제시 압류, 2025.12.08. 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있으며 등기상 모두 말소기준권리 이후입니다. 다만 당해세에 해당하는 금액은 배당에서 우선 차감될 수 있어 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 확인. 토지가 포함되지 않습니다. 토지 소유·사용관계와 건물 존속 근거를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 법정지상권 확인. 명세서 자체가 성립 여부 불분명으로 기재돼 있어 별도 법률 검토가 핵심입니다.
- 자유무역지역 입주자격. 실제 낙찰자와 예정 사업이 입주요건을 충족하는지 사전 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사업장 사용관계를 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물·기계기구·수변전설비는 포함되고 이동 가능한 컨테이너는 제외됩니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 공장 자체의 현재 시장가와 토지 미포함 조건을 반영해 별도 가치평가가 필요합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 건물의 사용권이 먼저다
현재 최저가는 2,051,347,000원으로 감정가 4,186,422,150원의 49%까지 내려왔고, 후순위 근저당·가압류·압류의 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 가격이 크게 낮아진 경매물건처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 진짜 승부처는 할인율이 아닙니다. 건물만 매각, 법정지상권 성립 여부 불분명, 자유무역지역 입주자격요건, 그리고 임대관계 미상이 동시에 존재합니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가를 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 장점보다, 낙찰 후 실제로 이 건물을 합법적·안정적으로 사용할 수 있는지 확인하는 것이 우선인 사건입니다.
