전주지방법원 2025타경31793. 완주군 상관면 신리 836-4의 연립주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물 1-가는 주택으로 이용 중이며, 적벽돌조 콘크리트루핑지붕 단층 구조입니다. 등기상 소유자는 임혜자이고, 현재 말소기준은 2024.04.01. 설정된 완주군산림조합 근저당권 채권최고액 130,000,000원입니다. 그 뒤의 완주군산림조합 추가 근저당 52,000,000원, 최낙준 가압류 50,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 입찰 절차와 물건 구성입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있고, 목록2는 농지취득자격증명이 필요합니다. 특히 농지취득자격증명은 매각기일 2주 전부터 관할 시·구·읍·면사무소에 신청 가능하므로 미리 확인한 후 매수신청하라는 주의가 붙어 있으며, 미제출 시 보증금 몰수라고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31793 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 상관면 신리 836-4 · 전북특별자치도 완주군 상관면 왜목로 677 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 감정평가상 1-가 주택 이용 |
| 건물 구조 | 적벽돌조 콘크리트루핑지붕 단층 · 벽돌쌓기·벽지·샷시창 |
| 토지 | 495.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 임혜자 |
| 감정가 / 최저가 | 407,386,170원 / 407,386,170원 (신건) |
| 청구액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.11 |
① 권리 흐름 — 2024.04.01. 근저당이 기준
말소기준권리는 을구 8번 완주군산림조합 근저당권입니다. 2024.05.16. 추가 설정된 같은 조합의 근저당권 52,000,000원과 2025.07.09. 최낙준의 가압류 50,000,000원, 2025.11.03. 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리 및 법정지상권은 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 가격 판단 — 시세 비교 수치 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 또는 유사 물건의 실거래 평균·최신거래·최근 추세 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 407,386,170원을 시장 시세와 직접 비교해 ‘저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 판단할 근거가 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 정보는 감정가와 회차별 최저가 시나리오입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 407,386,170원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 325,908,936원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 260,727,148원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 407,386,170원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,473,862원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 완주군산림조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 완주군산림조합 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 최낙준 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 갑구 11번 · 최낙준 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 168,912,308원 |
배당 계산은 채권액이 확인된 232,000,000원을 기준으로 하며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 채권 미배당액은 0원입니다. 갑구 11번은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한일장신대학교 북서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 495.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면 조건입니다. 공시지가는 137,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며, 자연취락지구·가축사육제한구역·소하천구역·소하천예정지 관련 사항이 감정요항에 기재돼 있습니다.
- 건물. 적벽돌조 콘크리트루핑지붕 단층 주택으로 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록2에 필요하며 미제출 시 보증금 몰수입니다. 매각기일 2주 전부터 신청 가능하다고 명시돼 있습니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각 대상의 정확한 경계와 현황을 확인해야 합니다.
- 매각제외 시설. 목록2 일부 지상 파이프조 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 수치가 없어 407,386,170원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 주변 유사 주택·토지 거래를 별도 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 농취증이 더 중요하다”
등기만 보면 구조는 깔끔합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 단순한 주택 한 채가 아니라 연립주택 + 토지 일괄매각이고, 목록2에 농지취득자격증명 제출 의무가 붙어 있습니다. 미제출 시 보증금 몰수라는 결과가 명확하므로 입찰 전 자격증명 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 407,386,170원이 시장보다 싼지 판단할 실거래 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 절차와 가격 검증을 마쳐야 입찰 가능한 유형으로 보는 것이 맞습니다.
