전주지방법원 2025타경31821. 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 1층 105호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정평가상 현재 이용상태는 근린생활시설(소매점)입니다. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 점포로, 소유자는 주식회사강산개발입니다. 감정가는 689,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 236,327,000원입니다.
권리구조의 중심은 2021.05.14. 설정된 전주김제완주축산업협동조합의 채권최고액 510,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2022년 이후 설정된 다수의 후순위 근저당권, 2023년 임차권등기, 2023년 말 설정된 주식회사티엠지개발 근저당권과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31821 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 반월동 422-21 주건축물제1동 1층 105호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 쪽구름로 118 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 중 1층 105호 |
| 소유자 | 주식회사강산개발 |
| 감정가 / 최저가 | 689,000,000원 / 236,327,000원 (3회 유찰) |
| 경매 청구액 | 413,653,174원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 이후 가장 눈에 띄는 권리는 양다영의 상가건물임차권입니다. 임대차계약일은 2021.06.14., 사업자등록신청일과 점유개시일은 2021.06.28.이고 보증금은 30,000,000원입니다. 말소기준인 2021.05.14. 근저당권보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 따라서 매수인의 권리상 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 사업자등록·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 양다영 | 전유부분의 건물의 전부 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 2021.06.28 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임차권등기일 2023.11.16. · 배당요구 접수. 확정일자는 확인되지 않으며, 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 — 34%까지 내려왔지만 ‘시세 할인율’은 아니다
감정가 689,000,000원에서 현재 최저매각가 236,327,000원까지 내려와 회차 표기상 감정가 34% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 하락률만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,108,578원 |
| 1. 근저당 · 전주김제완주축산업협동조합 | 510,000,000원 | 232,218,422원 |
| 2. 근저당 · 김성수 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 강백한 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 송미령 | 200,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 조윤순 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 이성곤 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 김민지 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 주식회사티엠지개발 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,710,000,000원 중 예상 배당액은 232,218,422원이고, 미배당은 2,477,781,578원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 전주반월초등학교 남서측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·단독주택·관공서가 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 연계성, 대중교통 접근성과 운행빈도 등을 종합하면 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 소매점으로 이용 중입니다. 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 760.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·부정형·중로한면입니다. 공시지가는 1,209,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·소방·화재탐지·경보·승강기 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가가 감정가 34%라도 비교 실거래가 없으므로 주변 1층 근린생활시설의 실제 매매사례를 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현재 영업·점유 상태와 실제 임대료, 공실 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차권 정리. 양다영의 임차권은 대항력 없음·매각 소멸 판정이지만 임차권등기와 점유 상태를 원본 서류 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 후순위 근저당권 채권액이 크고 현재 회차에서도 2,477,781,578원의 미배당이 발생하지만 매수인 승계액은 0원입니다.
- 회차 판단. 4회 유찰 가정가격은 165,428,900원, 5회 유찰 가정가격은 115,800,230원입니다. 가격 하락만 보지 말고 환금성과 수익성을 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 34%가 곧 시세할인은 아니다”
이 사건의 권리분석은 비교적 명확합니다. 2021.05.14. 축협 근저당권이 말소기준이고, 임차인 양다영의 사업자등록·점유는 그보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 후순위 근저당권과 임차권등기 역시 매각으로 소멸하며 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 이미 3회 유찰돼 689,000,000원짜리 감정가가 236,327,000원까지 내려왔지만, 이를 직접 비교할 실거래 시세가 없습니다. 특히 현재 이용상태가 근린생활시설(소매점)인 만큼 주거용처럼 감정가 대비 할인율 하나만으로 접근하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 현장·시세 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 실제 상권과 임대수익 기준에서도 충분히 낮은지 확인하는 것입니다.
