전주지방법원 2025타경31898. 전주시 덕진구 만성동 청옥빌딩 1동 2층 202호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 감정가 419,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 205,310,000원, 감정가의 49%입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있어 임차보증금 승계형 물건은 아닙니다.
다만 이 물건은 단순히 최저가가 크게 내려왔다는 이유만으로 가격 매력이 있다고 판단하면 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 205,310,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 비교할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 근린생활시설 가치와 전유부분 구획의 현장 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31898 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1263-4 청옥빌딩 1동 2층 202호 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 대지 / 근린생활시설(공실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 |
| 소유자 | 주식회사황제 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 205,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 인후신용협동조합 / 342,276,667원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 등기 변동은 원본 대조
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항없음이며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 계산상 말소기준은 2025.11.11. 인후신용협동조합의 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 그 뒤의 국 압류와 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
한편 2019.11.22. 설정된 인후신용협동조합 근저당권은 채권최고액 378,000,000원으로 등기되어 있으나 현재 권리목록에서는 등기부상 이미 말소로 표시됩니다. 이후 2026.02.24.에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 함께 확인됩니다. 두 등기의 연결 관계는 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서 원문으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 비교 — 감정가의 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 회차는 2회 유찰 상태로 최저매각가가 감정가 419,000,000원의 49%인 205,310,000원까지 내려와 있습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 143,717,000원, 4회 유찰 시 100,601,900원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 205,310,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 143,717,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 100,601,900원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 205,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,674,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 201,635,660원 |
현재 예상배당 계산은 집행비용 3,674,340원과 소유자 잔여 201,635,660원으로 구성되며, 채권자 총 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 신청채권자 청구액은 342,276,667원이고, 등기에는 채권최고액 378,000,000원의 근저당권 이력이 존재하므로 실제 배당관계는 채권계산서·배당요구 내역과 최신 등기 원문을 반드시 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 동측 인근에 위치하며, 주위는 관공서·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활한 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 북측으로 왕복4차선, 남측으로 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 소로1류와 중로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 720.4㎡이고 공시지가는 2,860,000원/㎡입니다.
- 건축물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕이며 공용부분에 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 감정 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가와 실제 시장가치의 직접 비교는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 주변 근린생활시설의 실제 매매·임대 조건을 별도 확인하세요.
- 전유부분 구획. 2층 각 개별 호에는 가벽이 설치되어 있지 않지만 건축물대장 도면으로 각 전유부분의 위치와 면적이 특정된다고 기재되어 있습니다. 현장에서 202호의 실제 경계를 확인하세요.
- 공실 상태. 감정평가상 근린생활시설(공실)로 조사되어 있습니다. 현재 점유상태가 동일한지는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 등기 변동. 2019.11.22. 근저당권은 이미 말소로 표시되는 반면 2026.02.24. 1번 근저당권 이전등기가 존재하므로 최신 등기 원문을 대조하세요.
- 세금 압류. 국과 전주시 압류는 계산상 매각으로 소멸하지만, 당해세 등 배당 관련 세금은 별도 확인하세요.
- 배당자료. 신청채권자 청구액 342,276,667원과 현재 예상배당 계산 사이에 큰 차이가 있으므로 채권계산서와 배당요구 내역을 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔지만, 시세 검증이 먼저다”
이 사건의 권리 인수 구조는 비교적 단순합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이며, 명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 최저매각가는 감정가 419,000,000원의 49%인 205,310,000원까지 내려왔습니다.
하지만 실거래 시세가 없는 만큼 49%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 근린생활시설은 공실이고, 2층 각 개별 호에 가벽이 설치되어 있지 않은 상태입니다. 건축물대장 도면으로 위치와 면적이 특정된다고 하더라도 실제 사용·임대·매각 과정에서 전유부분 구획 확인이 중요합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 202호의 실제 구획과 근린생활시설의 현실적인 시장가치를 얼마로 검증하느냐입니다.
