전주지방법원 2025타경31967. 임실읍 전북임실코아루더베스트 103동 402호, 전용 65.5263㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 씨피씨주식회사이고, 2025년 11월 26일 박주영의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 권리분석의 기준점은 2021년 6월 23일 김선희의 70,000,000원 가압류입니다. 이 가압류와 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 박주영의 임차관계는 전입 2021년 4월 1일·점유개시 2021년 4월 20일로 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 “최저가가 감정가의 70%이니 116,900,000원에 사는 물건”으로 보면 틀립니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 회차 예상배당에서는 보증금 130,000,000원 중 114,463,400원이 배당되고 15,536,600원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31967 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 982 전북임실코아루더베스트 103동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.5263㎡ · 18층 건물 중 4층 |
| 이용상태 | 아파트 1세대 |
| 소유자 | 씨피씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 116,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박주영 / 130,749,030원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
말소기준은 2021년 6월 23일 김선희 가압류입니다. 이후 임실코아루더베스트입주자대표회의 가압류 982,874,056원, 국민건강보험공단 압류, 허충회 가압류 133,000,000원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 박주영은 임대차계약 2021년 3월 30일, 확정일자 2021년 3월 31일, 주민등록 2021년 4월 1일, 점유개시 2021년 4월 20일로 기준권리보다 앞서며 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박주영 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 2021.04.01 | 2021.03.31 | 2025.03.27 | 대항력 有 우선변제 승계 15,536,600원 |
박주영은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 130,000,000원 한 건만 계산합니다. 현재 회차에서는 우선변제로 114,463,400원을 배당받는 것으로 추정되고, 나머지 15,536,600원이 매수인에게 승계됩니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총비용은 보증금 부근에서 거의 고정
이 사건은 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 돌아가는 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어납니다. 따라서 최저가 하락분을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 116,900,000원 | 15,536,600원 | 132,436,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 81,830,000원 | 50,042,940원 | 131,872,940원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 57,281,000원 | 74,150,058원 | 131,431,058원 |
현재 회차 실질취득은 132,436,600원이고, 2회 유찰 시 131,872,940원, 3회 유찰 시 131,431,058원입니다. 낙찰가는 116,900,000원에서 57,281,000원까지 떨어져도 실질취득은 약 131,000,000원~132,000,000원대에 머뭅니다. 집행비용 추정액 때문에 단순히 보증금 130,000,000원과 정확히 같지는 않지만, 경제적 구조는 보증금 부근에서 고정되는 인수형입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 73.8%가 아니라 실질취득 83.6%로 봐야 한다
전북임실코아루더베스트는 230세대, 2018년 7월 9일 준공이며 비교 대상 면적은 전용 65.53㎡입니다. 최근 12개월 표본 12건의 평균 거래가는 158,383,333원, 최신 거래는 2026년 5월 157,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 65.53㎡ | 4 | 157,500,000원 |
| 2026.05 | 65.53㎡ | 4 | 161,000,000원 |
| 2026.04 | 65.53㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 65.53㎡ | 17 | 174,500,000원 |
| 2026.03 | 65.53㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 65.53㎡ | 13 | 154,600,000원 |
| 2026.03 | 65.53㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 65.53㎡ | 8 | 164,000,000원 |
| 2026.03 | 65.53㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 65.53㎡ | 6 | 162,000,000원 |
| 2026.02 | 65.53㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 65.53㎡ | 7 | 157,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 65.53㎡ | 12건 | 158,383,333원 |
최저가 116,900,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 73.8%입니다. 그러나 이는 이 사건의 가격 메리트를 과장합니다. 예상 인수액 15,536,600원을 더한 실질취득 132,436,600원은 최근 12개월 평균의 83.6%, 최신 거래 157,500,000원의 84.1%입니다. 최근 12개월 평균과의 차이는 25,946,733원, 최신 거래와의 차이는 25,063,400원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,436,600원 |
| 1. 임차인 박주영 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 114,463,400원 |
| 2. 가압류 · 김선희 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 임실코아루더베스트입주자대표회의 | 982,874,056원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 허충회 | 133,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 박주영 | 130,749,030원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 소진되는 구조입니다. 박주영 보증금의 미배당 예상액 15,536,600원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 임실동중학교 남측 인근으로 아파트단지, 각종 근린생활시설, 단독주택, 주거나지 및 농경지가 혼재하는 읍소재지 내 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 4층 402호이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 약 10m, 북서측 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 단지 진·출입이 가능합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 하천구역, 자연재해위험개선지구, 영산강·섬진강 건축 등 허가제한지역, 가축사육제한구역이 확인됩니다. 공시지가는 176,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가는 반드시 ‘낙찰가 + 인수액’으로 계산. 현재 최저가 116,900,000원만 보고 최근 시세 대비 73.8% 할인이라고 판단하면 안 됩니다.
- 임차보증금 미배당 잔액 확인. 현재 시나리오의 예상 인수액은 15,536,600원이며 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커집니다.
- 임차인과 신청채권자의 동일성 확인. 박주영이 임차권자이면서 현재 경매 신청채권자이므로 채권 발생 경위와 임대차계약 원본을 함께 확인해야 합니다.
- 임대차 당시 권한 확인. 임대차계약 2021.03.30·전입 2021.04.01·점유 2021.04.20은 씨피씨주식회사 소유권 취득 2021.04.30보다 앞섭니다.
- 후순위 권리는 소멸. 2021.06.23 김선희 가압류 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약서와 실제 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.169억 낙찰”이 아니라 “약 1.324억 취득”으로 계산하라
이 물건은 권리가 깨끗한 무인수형이 아닙니다. 박주영의 대항력 있는 임차보증금 130,000,000원이 핵심이고, 현재 회차에서는 15,536,600원의 미배당액을 매수인이 떠안을 것으로 추정됩니다. 따라서 가격 판단의 출발점은 최저가 116,900,000원이 아니라 실질취득 132,436,600원입니다.
그 기준으로 다시 비교하면 최근 12개월 평균 158,383,333원의 83.6%, 최신 거래 157,500,000원의 84.1% 수준이므로 인수액을 반영한 뒤에도 가격 여유는 남습니다. 다만 임차인과 신청채권자가 동일하고, 임대차 관련 날짜가 현재 소유자 취득보다 앞선 만큼 계약 성립 경위를 확인하지 않은 채 단순 할인물건으로 접근해서는 안 됩니다. 이 사건의 승부처는 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “보증금 인수 구조를 정확히 계산하고 임대차의 실체를 확인하느냐”입니다.
