전주지방법원 2025타경32028. 김제시 성덕면 남포리 313-2에 있는 단독주택과 토지가 대상입니다. 감정평가상 건물은 블럭조 스레트 위 강판지붕 1층 주택이며, 토지는 대지 648.0㎡입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 9,723,100원으로 신건입니다.
이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 가격이 아니라 매각 형태입니다. 매각물건명세서에는 지분매각으로 기재돼 있고, 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. 또한 토지 위 타인 소유의 가정용 태양광발전설비와 이동이 용이한 저온창고는 매각에서 제외됩니다. 따라서 최저가만 보고 일반적인 단독주택 전체 취득과 동일하게 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경32028 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 김제시 성덕면 남포리 313-2 · 전북특별자치도 김제시 성덕면 남포5길 40 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외건물 매각포함 · 지분매각 |
| 토지 | 대 648.0㎡ · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 1층 주택 · 블럭조 스레트 위 강판지붕 |
| 공유자 | 김병석 6분의 3 · 김상순 6분의 1 · 김수윤 6분의 1 · 김자윤 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 9,723,100원 / 9,723,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사한빛자산관리대부 / 8,881,337원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 지분관계가 핵심
등기상 근저당권과 압류는 없고, 2025.12.12 김상순 지분에 대해 주식회사한빛자산관리대부가 강제경매를 신청했습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다. 다만 경매개시결정 이후인 2026.03.11 김정례·김정순·김정숙의 각 지분이 김병석에게 이전돼 현재 등기상 공유자는 김병석·김상순·김수윤·김자윤입니다.
② 점유자 — 보증금 미상이라 ‘대항력 가능·미상’
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수윤 | 목록1. 주택 · 주택 부지 등 | 1987.11.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김수윤은 1987.11.09 전입한 것으로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 실제로 부담할 금액도 계산할 수 없습니다.
특히 등기상 공유자 중에도 김수윤이 존재하므로, 현황조사에 기재된 김수윤의 점유가 임대차에 따른 점유인지 공유자의 점유인지 원본 서류와 실제 점유관계로 확인해야 합니다. 이 부분이 정리되기 전까지는 현재 배당표에 표시된 인수액 0원을 곧바로 확정적 무인수로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,723,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 575,016원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사한빛자산관리대부 | 8,881,337원 | 8,881,337원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 266,747원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 8,881,337원이 전액 배당되고 소유자 교부액 266,747원이 남는 계산입니다. 집행비용은 575,016원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 김수윤의 보증금·확정일자가 미상인 점은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가보다 지분·점유 리스크가 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 9,723,100원 | 8,881,337원 | 0원 | 266,747원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 7,778,480원 | 7,238,467원 | 1,642,870원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 6,222,784원 | 5,710,774원 | 3,170,563원 | 0원 |
유찰될수록 최저가는 낮아지지만, 이 사건에서는 그 자체를 가격 메리트로 단정하기 어렵습니다. 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않고, 무엇보다 매각 대상이 지분이며 점유자의 보증금도 확인되지 않았기 때문입니다. 최저가 하락보다 먼저 실제 취득 지분·점유관계·공유관계 정리 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 매각 제외·현장 확인사항
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외건물은 매각에 포함됩니다.
- 태양광발전설비. 목록2 지상 타인 소유의 가정용 태양광발전설비 약 3kw는 매각에서 제외됩니다.
- 저온창고. 목록2 지상 철거 및 이동이 용이한 제시외 저온창고 1동은 매각에서 제외됩니다.
- 토지 이용. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역 일부제한지역입니다.
- 공시지가. ㎡당 22,900원이며 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김제시 성덕면 남포리 성덕치안센터 서측 인근이며 농가주택과 농경지가 혼재하는 지방도변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 블럭조 스레트 위 강판지붕 1층 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 부동산 전체를 단독으로 취득하는 경매와 달리 지분매각이므로 매각 대상 지분을 원본 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 행사 1회 제한이 명시돼 있으므로 실제 입찰 전에 우선매수권 행사 절차를 확인해야 합니다.
- 김수윤 점유관계. 1987.11.09 전입은 확인되나 보증금과 확정일자는 미상입니다. 임대차인지 공유자 점유인지 확인이 핵심입니다.
- 매각 제외 시설. 타인 소유 태양광발전설비 약 3kw와 이동 가능한 저온창고 1동은 취득 대상이 아닙니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없어 최저가 9,723,100원만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 점유와 매각 범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 ‘무엇을 사는지’가 먼저다
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 근저당권과 압류가 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없다고 적혀 있습니다. 하지만 실제 입찰 판단은 그보다 복잡합니다. 지분매각이고 공유자 우선매수권이 있으며, 김수윤의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 점유관계를 확정할 수 없습니다. 태양광발전설비와 저온창고도 매각에서 제외됩니다.
따라서 현재 최저가 9,723,100원이 낮아 보인다는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 비교 실거래도 없어 시세 대비 가격 메리트를 판단할 근거가 없고, 현재 배당표상 인수액 0원 역시 점유자의 임대차관계가 정리되기 전에는 보수적으로 봐야 합니다. 등기상 부담은 단순하지만, 지분·공유·점유관계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
