전주지방법원 2026타경20. 전주시 덕진구 덕진동2가 695-2, 가련산로 10의 1층 107호입니다. 감정상 107호와 108호는 일단의 근린생활시설(휴게음식점)으로 이용 중이고, 매각물건명세서에도 목록 1·2 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 감정가는 761,000,000원, 2회 유찰 뒤 최저매각가는 372,890,000원입니다.
권리 흐름의 출발점은 2012.08.09. 설정된 주식회사전북은행 근저당입니다. 채권최고액은 325,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2013.02.28. 손한나에게 소유권이 이전됐고 같은 날 기존 근저당 채무자가 손한나로 변경되며, 추가로 채권최고액 95,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 2026.01.09. 전북은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경20 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 덕진동2가 695-2 1층107호 · 도로명 전북특별자치도 전주시 덕진구 가련산로 10 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종 근린생활시설(휴게음식점) · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 1층 · 107호·108호 일단 이용 |
| 소유자 | 손한나 · 2013.02.28. 소유권이전 · 거래가액 446,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 761,000,000원 / 372,890,000원 · 2회 유찰 · 감정가의 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 605,522,258원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 2012년 전북은행 근저당이 기준
말소기준은 2012.08.09. 을구 1번 전북은행 근저당입니다. 2013.02.28. 소유권이 손한나에게 이전된 뒤 기존 근저당의 채무자도 손한나로 변경됐으며, 같은 날 을구 2번 근저당이 추가됐습니다. 후순위 근저당과 2026.01.09. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당 없음으로 기재돼 있고 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
② 임차·점유 — 전입은 말소기준 이후
확인되는 실제 점유자는 정소희 1명입니다. 107호 183.1㎡를 주거 용도로 점유하며 전입일은 2013.08.22.입니다. 말소기준권리인 2012.08.09. 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정소희 | 107호(183.1㎡) · 주거 | 2013.08.22. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가 761,000,000원에서 2회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 372,890,000원으로 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 261,022,999원, 4회 유찰 182,716,099원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확정됐다”고 판단할 수는 없습니다. 실제 영업용 근린생활시설의 거래가격과 임대수익, 107호·108호 일괄 이용상태를 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 372,890,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,020,460원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사전북은행 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사전북은행 | 95,000,000원 | 41,869,540원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 담보권 채권최고액 합계 420,000,000원 중 366,869,540원이 배당되고 53,130,460원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 영무예다음아파트 북서측 인근으로, 노선을 따라 근린생활시설 등 상가가 형성돼 있고 후면에는 중·소규모 아파트단지와 단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용. 107호와 108호는 일단의 근린생활시설인 휴게음식점으로 이용 중입니다. 107호는 집합건축물대장상 제1종 근린생활시설 소매점에서 제1종 근린생활시설 휴게음식점으로 용도가 변경됐습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 35미터 가련산로와 남동측 폭 약 10미터 도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,237.7㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방이며 공시지가는 1,995,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·시가지경관지구(일반)·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 소로1류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로 공동 위생·급배수설비, 스프링쿨러, 화재탐지설비, 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 107호·108호 일괄매각 확인. 매각물건명세서상 목록 1·2가 일괄매각되고 일단의 휴게음식점으로 이용 중이므로 현황과 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 보증금 확인. 정소희의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 최우선변제 변수. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 전북은행 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 이용상태 대조. 107호는 건축물대장상 용도가 소매점에서 휴게음식점으로 변경됐으므로 현재 영업·시설 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증은 남는다
이 사건은 권리관계만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2012.08.09. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 정소희 역시 2013.08.22. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 372,890,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 107호·108호가 일단의 휴게음식점으로 이용되는 일괄매각 물건이라는 점도 함께 살펴야 합니다. 현재 회차 배당에서는 2번 근저당에 53,130,460원 미배당이 발생하지만 그 부족액은 매수인 인수로 이어지지 않습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 현장과 시세를 확인한 뒤 판단. 이 물건의 핵심은 그 두 가지를 분리해서 보는 것입니다.
