대전지방법원 2023타경1223. 논산시 연산면 어은리 95-1의 대지·토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1·2층 소매점, 별도 건물은 창고 등으로 이용되고 있고, 토지 면적은 5,982㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 휴먼스화공주식회사이며, 2019년 우리은행 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당권 뒤에 설정된 김박문·조규백 근저당권과 2023년 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인은 없습니다. 따라서 예상배당에서 우리은행 채권에 대규모 미배당이 발생하더라도 그 미배당액이 매수인에게 보증금처럼 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경1223 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 연산면 어은리 95-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 소매점 · 창고 |
| 토지 | 5,982㎡ · 지목 대 · 공업용 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 휴먼스화공주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,356,415,750원 / 664,644,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 897,454,530원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물·수목·관정 포함 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 말소기준은 2019.08.23. 설정된 우리은행 근저당권 974,400,000원입니다. 그 뒤 설정된 김박문 근저당권 240,000,000원, 조규백 근저당권 500,000,000원 및 2023.07.27. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이전 소유자 시기의 압류·가압류·근저당권 등은 이미 말소된 이력이어서 현재 매수인 인수권리로 남지 않습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
현재 최저매각가는 664,644,000원으로 감정가 1,356,415,750원의 49% 수준입니다. 다만 이 물건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 664,644,000원 | 1,058,802,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 531,715,200원 | 1,190,401,952원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 425,372,160원 | 1,295,681,562원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 자료에서 계산된 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 가격이 내려가는 만큼 대항력 임차보증금 인수가 늘어나는 유형은 아닙니다. 반대로 시장가격 자료가 없으므로 664,644,000원이 적정한지 여부는 별도의 현장·거래사례 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 664,644,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,046,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 974,400,000원 | 655,597,560원 |
| 2. 근저당 · 김박문 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 조규백 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 1,714,400,000원 중 예상배당은 655,597,560원이며, 미배당은 1,058,802,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 이용과 특별조건
- 이용상태. 건물 기호(2)는 1·2층 소매점, 기호(3·4)는 1층 창고 등으로 조사됐습니다.
- 토지. 면적 5,982㎡, 지목 대, 공업용 이용상황이며 완경사·부정형·소로한면입니다.
- 용도지역. 생산관리지역을 주된 용도지역으로 평가했고 보전관리지역에도 걸쳐 있습니다.
- 도로·규제. 소로2류에 접하고, 지방도697 관련 접도구역에 일부 저촉됩니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 제시외 수목. 토지 지상에 조경수 등 수목 40여 주가 확인됐고 감정평가에 반영됐습니다.
- 관정. 토지 지상 관정은 논산시청 사실조회 결과 타인 명의로 확인됐으며, 정상 작동 여부는 별도 재확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물·수목·관정이 포함된 특별매각조건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 어은1리 마을회관 북측 인근으로, 전·답·소규모 공장·산업단지가 섞인 지방도 주변 농촌지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 토지 기호(1)까지 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 소매점 건물은 철근콘크리트구조 및 벽돌구조 우레탄판넬 지붕 2층, 창고 건물은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층입니다. 사용승인일은 2005.12.22입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 판단. 3회 유찰된 비주거·토지 결합 물건인 데다 실거래 비교 자료가 없으므로, 가격 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기보다 실제 수요층과 활용도를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 저가 판단 금지. 현재 최저가는 감정가 49%지만 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다.
- 접도구역 범위 확인. 토지 일부가 접도구역에 저촉되므로 실제 이용·증축·개발 계획이 있다면 저촉 범위를 재확인해야 합니다.
- 관정 권리관계·작동 여부 확인. 관정은 타인 명의로 확인됐고 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 제시외 물건 현황 확인. 제시외 건물과 수목 40여 주, 관정이 일괄매각 대상에 포함되므로 현장 상태와 경계를 확인해야 합니다.
- 측량 필요성. 현황은 지적공부 등을 이용한 목측 조사이므로 정확한 지적관계가 중요하면 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘활용 가능성’이 승부처
이 사건의 등기상 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 임차인은 없고, 2019년 우리은행 근저당권을 기준으로 뒤의 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 이미 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교 자료가 없어 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
오히려 확인해야 할 것은 토지 일부의 접도구역 저촉, 생산·보전관리지역의 중첩, 타인 명의 관정, 제시외 수목과 건물의 현황, 그리고 입찰보증금 20%라는 특별매각조건입니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 활용성과 처분 가능성을 보수적으로 검증해야 하는 비주거 일괄매각 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
