34,824,100원
수원지방법원 2024타경2744. 평택시 고덕면 해창리 지1지식산업센터 4층 407호로, 공부상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 2023년 우리자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 같은 해 배경렬 명의로 소유권이 이전되면서 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 283,200,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 국민은행의 임의경매개시결정과 대신자산신탁의 56,700,000원 가압류가 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 인수액 0원과 실제 점유·명도 상태는 구분해서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경2744 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 116, 4층 407호 (지1지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공부상 공장(지식산업센터) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하 1층/지상 10층 건물 중 4층 407호 |
| 소유자 | 배경렬 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 34,824,100원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 242,830,876원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.08.31. 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 국민은행의 임의경매개시결정과 대신자산신탁 가압류는 매각으로 소멸합니다. 앞선 우리자산신탁 신탁등기는 배경렬 명의의 소유권이전과 함께 등기부상 이미 말소된 상태여서 존속하는 신탁권리는 없습니다.
② 가격 구조 — 감정가 대비 11.76%, 시세 할인으로 단정 금지
감정가 296,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 34,824,100원입니다. 감정가 대비 비율은 11.76%로 매우 낮지만, 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다. 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 최근 실거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 매매시세보다 낮은지는 확인할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 34,824,100원 | 33,797,266원 | 306,102,734원 |
| 7회 유찰 시 | 24,376,870원 | 23,538,086원 | 316,361,914원 |
| 8회 유찰 시 | 17,063,809원 | 16,356,660원 | 323,543,340원 |
현재 회차에서도 총 채권액 339,900,000원 가운데 채권자에게 배당되는 금액은 33,797,266원에 그치고, 306,102,734원이 미배당으로 남습니다. 이는 매수인 인수액이 아니라 담보가치와 채권액 사이의 큰 격차를 보여주는 지표입니다. 반복 유찰은 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 간극이 있었음을 보여주므로, 낮아진 최저가 자체보다 실제 사용 가능성·임대수요·재매각 가능성을 우선 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,824,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,026,834원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 283,200,000원 | 33,797,266원 |
| 2. 가압류 · 대신자산신탁 주식회사 | 56,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 매각대금은 국민은행 근저당에 배당되고, 대신자산신탁 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 미배당액은 306,102,734원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장·상업·업무용 건물이 혼재하는 업무지대입니다. 인근에 생활편의시설이 소재해 제반 입지 여건은 대체로 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 공장(지식산업센터)이며, 위생 급배수설비·승강기설비·전기설비· 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 지식산업센터 외곽의 폭 약 12미터 내외 도로를 통해 도보와 차량 출입이 가능합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지이며 공장인 지식산업센터와 지원시설인 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,605,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 중로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 집행기록을 통해 실제 점유자, 사용 상태, 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 입주 가능 업종 확인. 공부상 공장인 지식산업센터이므로 매수 목적과 실제 입주 업종이 건물 및 관련 기준에 부합하는지 확인해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 11.76%를 시세 할인율로 볼 수 없습니다. 동일 건물과 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·공실비용. 공용부분 관리비와 장기 공실에 따른 유지비용을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 국민은행 근저당 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 당해세와 배당요구, 매각물건명세서상 특별매각조건을 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 매각 진행 확인. 매각기일과 사건 진행 결과, 변경·연기 여부를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가 ≠ 확인된 저가”
이 물건은 등기상으로 국민은행 근저당 이후 권리가 소멸하고 배당 시나리오상 인수액도 0원이라 권리 구조는 단순한 편입니다. 그러나 공부상 공장인 지식산업센터가 6회 유찰돼 최저가가 34,824,100원까지 내려왔고, 임대관계와 실거래 시세는 확인되지 않습니다.
따라서 결론은 권리는 조건부 통과, 가격 평가는 보류입니다. 감정가 대비 11.76%라는 숫자는 강한 할인처럼 보이지만 실제 시세·점유·공실·입주 가능성과 환금성을 확인하기 전에는 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 말소되는 채권액이 아니라, 지식산업센터 407호를 실제로 사용하거나 다시 처분할 수 있는 수요가 있는지입니다.
