수원지방법원 2024타경4726. 안성시 원곡면 성은리 일대의 토지와 창고시설을 일괄매각하는 대형 물건입니다. 건물은 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 판넬지붕 4층으로, 지하 1층은 기계실·전기실, 1층은 창고와 사무소, 2층은 사무실과 숙소, 4층은 창고로 이용 중입니다. 감정가 44,208,358,500원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 21,662,095,660원입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준은 2021.09.30. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 하나은행·인천저축은행·주식회사장현·에이치디씨현대산업개발의 근저당과 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기부 뒤에 있는 두 임차인의 대항력 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4726 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 원곡면 성은리 산45-1 |
| 등기부 건물 표시 | 경기도 안성시 원곡면 성은리 449-1 1동 · 경기도 안성시 원곡면 천덕산로 828-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고시설·사무소·사무실·숙소·기계실·전기실 |
| 건물구조 | 일반철골구조 및 철근콘크리트구조 판넬지붕 4층 |
| 소유자 | 주식회사다온어패럴 |
| 감정가 / 최저가 | 44,208,358,500원 / 21,662,095,660원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구금액 | 35,973,264,932원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 토지 | 27,068㎡ · 임야 · 자연림 · 계획관리지역·농림지역 · 공시지가 14,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차권은 별도 확인
말소기준인 2021.09.30. 하나은행 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 하나은행 근저당권은 최초 채권최고액 18,000,000,000원으로 등기됐고, 2022.03.10. 16,500,000,000원, 2022.11.03. 14,100,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 제공된 예상배당표는 첫 번째 하나은행 근저당권을 18,000,000,000원 기준으로 계산하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 10,000,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 장현 | 25,179㎡ | 5,000,000,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 배당요구 미상 | 해당 없음 |
| 제주청정로지스(주) | 25,179㎡ | 5,000,000,000원 | 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 배당요구 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 각 보증금은 5,000,000,000원으로 합계 10,000,000,000원입니다. 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가능
현재 최저매각가는 21,662,095,660원으로 감정가 44,208,358,500원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 토지, 창고시설, 물류설비, 지분매각 대상과 매각제외 물건이 함께 얽힌 비정형 자산입니다. 일반 주택처럼 동일 면적 실거래 평균을 바로 적용하기 어려우며, 임차보증금 10,000,000,000원의 대항력 여부에 따라 실질취득비용도 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,662,095,660원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 219,020,957원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 18,000,000,000원 | 18,000,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 30,300,000,000원 | 3,443,074,703원 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사인천저축은행 | 1,440,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당권 · 주식회사장현 | 6,500,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 에이치디씨현대산업개발주식회사 | 9,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 256,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 70,637,094원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 박용철 | 8,021,318원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 65,574,658,412원 가운데 21,443,074,703원이 배당되고, 44,131,583,709원이 미배당되는 모형입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 신청채권도 전액 충족되지 않습니다.
국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 임차인의 최우선변제·우선변제와 실제 대항력은 반영되지 않아 배당순서와 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 부족
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 21,662,095,660원 | 21,443,074,703원 | 44,131,583,709원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 15,163,466,961원 | 15,009,432,291원 | 50,565,226,121원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 10,614,426,872원 | 10,505,882,603원 | 55,068,775,809원 | 0원 |
⑥ 일괄매각·제외물·분묘 위험
- 일괄매각. 목록1 지상 자연림은 토지가액에 포함해 매각합니다.
- 설비 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-297호 및 제2023-88호의 설비 중 ERP 부분 물류운영관리(WMS) 1점 외 29점은 건물가액에 포함됩니다.
- 매각제외. 지상 컨테이너박스 2동, 파렛트, 철제구조물 등은 매각에서 제외됩니다.
- 지분매각. 목록3·4는 지분매각이며 공유자우선매수권은 없습니다.
- 분묘 가능성. 목록1에는 분묘가 존재할 가능성을 배제할 수 없고 분묘기지권 성립 여부도 불분명합니다.
- 세금 변수. 국세·지방세 압류 4건이 당해세로 인정되면 선순위 차감으로 후순위 미배당이 증가할 수 있습니다.
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표·토지자료 기준)
- 주위환경. 성은저수지 남동측 인근으로 소규모 공장·창고, 산업단지, 농경지, 단독주택, 물류센터와 임야가 혼재합니다.
- 건물 이용. 지하 1층 기계실·전기실, 1층 창고·사무소, 2층 사무실·숙소, 4층 창고로 이용 중입니다.
- 차량 접근. 감정요항표에는 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 대중교통 사정은 보통으로 기재돼 있습니다.
- 도로 자료. 토지자료의 도로접면은 맹지로 기재돼 있어 실제 진입도로의 지목·소유권·통행권을 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·농림지역·보전관리지역이 포함되고 성장관리계획구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지와 공장설립승인지역 등이 얽혀 있습니다.
- 거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생설비와 급배수설비를 갖추고 물류설비가 등재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 대형 창고시설·임야·물류설비·지분매각과 토지 규제가 결합된 비정형 물건으로 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차 대항력. 주식회사 장현과 제주청정로지스(주)의 전입·점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부와 임대차계약서를 확인하세요.
- 실질취득비용. 배당모형상 인수 0원만 적용하지 말고, 임차보증금 미배당 가능액을 별도 시나리오로 산정하세요.
- 가격검증. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 창고·물류시설의 임대수익, 토지가치, 설비 잔존가치와 공실·명도 비용을 개별 평가하세요.
- 진입도로. 차량 진출입 가능 기재와 맹지 기재가 함께 있으므로 현황도로, 도로 소유자와 통행권을 현장에서 확인하세요.
- 분묘 조사. 목록1 임야를 직접 답사해 분묘 존재 여부와 분묘기지권 성립 가능성을 확인하세요.
- 매각 범위. 포함 설비와 제외되는 컨테이너·파렛트·철제구조물의 목록, 소유관계와 철거 책임을 대조하세요.
- 지분·허가. 목록3·4 지분 범위와 토지거래허가구역의 취득·이용 제한을 확인하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 압류의 당해세 해당 여부와 예상 교부액을 확인해 배당표를 다시 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공장저당 설비목록을 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 “대항력 미상”이 더 크다
이 물건은 감정가 44,208,358,500원에서 21,662,095,660원까지 내려왔지만, 최근 거래자료가 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당모형상 인수액도 0원이지만, 보증금 합계 10,000,000,000원의 실제 임차인 2명이 존재하며 대항력과 배당요구 여부가 모두 미상입니다.
여기에 매각제외 시설, 분묘 가능성, 지분매각, 토지거래허가구역, 토지자료상 맹지 표시와 차량 진출입 가능 기재가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 최저가만 보고 접근할 대상이 아니라, 임차 대항력·진입도로·분묘·설비·제외물·토지규제까지 원본과 현장으로 해소한 뒤 가격을 정해야 하는 고난도 창고시설 경매입니다.
