대전지방법원 2023타경2448. 감정가 2,430,240,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 408,450,000원까지 내려온 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 단층 창고시설이며 현재 임산물저장창고(저온창고)로 이용 중입니다. 토지는 농가주택·농경지·임야와 밤나무단지가 섞인 면소재지 주변지역에 있고, 자연녹지지역과 계획관리지역 등이 혼재합니다.
등기상 현재 경매의 말소기준권리는 2017.03.17. 설정된 으뜸새마을금고 근저당권 1,482,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2024.03.04. 한국자산관리공사로 이전등기됐고, 2023.12.14. 으뜸새마을금고의 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 현재 최저가를 기준으로 매수인에게 승계되는 금액을 0원으로 산정하지만, 이 물건은 등기권리보다 제시외 건물·분묘·농지취득자격증명 같은 물건 자체의 조건이 더 큰 판단 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경2448 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청남도 부여군 은산면 신대리 266-1 |
| 등기 부동산 표시 | 충청남도 부여군 은산면 신대리 266-2, 267-6 · 충의로673번길 86 |
| 용도 / 이용상태 | 연립주택 + 토지 · 감정상 임산물저장창고(저온창고) 이용 |
| 소유자 | 김종근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,430,240,000원 / 408,450,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,328,119,230원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 창고시설 |
| 교통 | 본건 및 인근까지 차량출입 가능 · 인근 버스정류장 소재 · 대중교통 사정 보통 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 물건 리스크는 별도
2004년 규암농업협동조합 근저당권과 과거 가압류·경매개시결정, 2015년 김천신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 등기는 2017.03.17. 으뜸새마을금고 근저당권이며, 이를 말소기준으로 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 이후 한국자산관리공사로 이전등기됐습니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 은산밤 주식회사 | 81.51㎡ · 임산물저장창고 | 2021.11.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 2021.11.01.로 말소기준권리인 2017.03.17.보다 뒤이므로 조사자료상 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 16.81%만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다
현재 최저매각가는 408,450,000원으로 감정가 2,430,240,000원의 16.81%입니다. 절대 할인폭만 보면 매우 크게 내려왔지만, 본건은 일반적인 주거 아파트가 아니라 토지·창고시설·농지·임야 성격이 결합된 물건입니다. 감정평가상 주변도 농가주택·농경지·임야 및 밤나무단지가 소재하는 지역으로 조사됐고, 5회 유찰이라는 사실 자체도 환금성과 권리·물건 복잡성을 함께 확인해야 한다는 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 408,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,484,500원 |
| 2. 근저당권 · 으뜸새마을금고 | 1,482,000,000원 | 401,965,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 미배당은 1,080,034,500원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 토지·이용상태와 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부여군 은산면 신대리 은산중학교 북서측 인근 및 근거리에 위치하며, 주변은 농가주택·농경지·임야(밤나무단지) 등이 소재하는 면소재지 주변지역입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 단층 창고시설이며 임산물저장창고(저온창고)로 이용 중입니다. 기본적인 급·배수시설과 전기설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구·계획관리지역 등이 포함되고, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·준보전산지 등 제한이 걸린 부분이 있습니다.
- 토지. 확인되는 토지는 지목 ‘전’, 면적 1,135㎡, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 44,900원/㎡입니다.
- 현황 차이. 목록1은 지목이 ‘전’이나 현황은 대지 및 일부 시설·구거·도로 등으로 조사됐고, 목록5는 지목 ‘임야’이나 일부는 도로로 이용 중입니다.
- 면적 차이. 목록4는 공부상 면적 81.51㎡와 실측 면적 91.2㎡가 다릅니다.
⑥ 반드시 확인할 특수조건
- 일괄매각. 여러 목록을 한 번에 매각하며, 목록2의 제시외 건물은 포함됩니다.
- 목록1 제시외 건물. 매각에서 제외되며 법정지상권 성립 여부가 불명입니다. 토지 이용·명도·향후 처분성에 직접 영향을 줄 수 있는 핵심 확인사항입니다.
- 목록5 분묘. 분묘 수기가 소재하고 분묘기지권 성립 여부가 불명이며, 최저매각가격은 분묘 소재를 감안한 가격입니다.
- 제시외 수목. 밤나무 등 제시외 수목은 매각에서 제외됩니다.
- 농지취득자격증명. 목록1·3·7·8·9는 농지취득자격증명이 필요합니다. 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금이 몰수됩니다.
- 목록1 원상회복계획서. 제출 여부를 매수신청 전에 행정관서에 반드시 확인해야 합니다.
⑦ 회차별 자금구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 408,450,000원 | 401,965,500원 | 1,080,034,500원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 285,915,000원 | 281,112,190원 | 1,200,887,810원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 200,140,500원 | 196,538,533원 | 1,285,461,467원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 낙찰가가 더 낮아진다는 사실이 법정지상권·분묘기지권·농취증·제시외 수목 문제까지 자동으로 해결해 주는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 가격 하락과 위험 해소를 별개의 축으로 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 목록1 제시외 건물의 소유관계와 토지·건물 귀속관계를 확인하고 법정지상권 성립 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 분묘. 목록5 분묘 수기의 위치·현황과 분묘기지권 성립 여부를 현장과 관련 자료에서 확인해야 합니다.
- 농취증. 목록1·3·7·8·9의 농지취득자격증명 발급 가능성과 목록1 원상회복계획서 요구 여부를 행정관서에서 매수신청 전에 확인해야 합니다.
- 제시외 수목·건물. 매각 포함·제외 범위를 목록별로 구분해 실제 사용 가능한 자산과 제외되는 자산을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유. 농업회사법인 은산밤 주식회사가 81.51㎡를 임산물저장창고로 점유하고 있으므로 실제 인도 가능성과 사용관계를 확인해야 합니다.
- 현황·공부 차이. 목록1·5의 현황과 지목 차이, 목록4의 면적 차이를 실제 경계·측량·이용상태와 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 16.81%라는 할인율만으로 적정가를 정하지 말고 토지·창고의 실제 활용 가능성과 특수권리 해결비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 해결해야 할 권리가 먼저다”
이 사건은 표면적으로는 감정가 2,430,240,000원에서 408,450,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 등기와 배당만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 그러나 그 사실만으로 안전한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다.
목록1 제시외 건물의 법정지상권 성립 여부 불명, 목록5 분묘기지권 성립 여부 불명, 농지취득자격증명이 필요한 5개 목록, 제시외 수목 제외, 공부와 현황의 차이가 한 사건에 겹쳐 있습니다. 특히 농취증은 매각결정기일까지 제출하지 않으면 매수보증금이 몰수되는 명시적 절차 리스크입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”가 아니라 각 목록을 실제로 취득·사용·처분할 수 있는 상태인지 확인하는 것입니다. 배당상 인수는 0원, 실물·절차 리스크는 높음. 이 두 문장을 동시에 기억해야 하는 사건입니다.
