수원지방법원 2024타경49187. 평택시 지산동 주식회사레지던스지산의 생활숙박시설 사건입니다. 감정평가상 기호[1-36]은 숙박시설(생활숙박시설)로 이용되고 있고, 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사레지던스지산이며, 말소기준은 2023.12.06. 설정된 임희영 명의 채권최고액 2,700,000,000원의 근저당권입니다.

등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 세화새마을금고 근저당, 별도 근저당, 근저당권 가처분, 경매개시결정, 평택시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기 순위가 아니라 현장 점유와 유치권입니다. 특히 현황조사에서는 주식회사 해광건설산업이 201호와 204호를 유치권 행사하는 것으로 조사되어, 대상 201호와 직접 연결되는 점유 리스크가 확인됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸형

말소기준은 2023.12.06. 임희영 근저당권입니다. 이후 2024.01.03. 세화새마을금고의 채권최고액 468,000,000원 근저당과 채권최고액 1,200,000,000원 근저당이 설정됐고, 2024.02.13. 세화새마을금고가 임희영 근저당권에 사해행위취소를 원인으로 한 말소등기청구권 보전 가처분을 설정했습니다. 2024.07.16. 임희영의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 2025.11.14. 평택시 압류가 뒤따랐습니다. 제공된 등기 분석상 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 미상

보증기관이나 대위변제 기관으로 중복 신고된 사람이 아니므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 다만 두 사람 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 “없음” 또는 “있음”으로 단정할 수 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 특히 백석호는 203호·204호 점유자로 기재되어 있고, 2026.03.18.에는 공사대금 84,313,000원의 유치권 주장에도 이름이 나타납니다.

③ 유치권 — 이 사건의 가장 큰 리스크

매각물건명세서에는 다수의 공사대금 유치권 신고와 현황조사상 유치권 행사 점유가 함께 기재되어 있습니다. 각 신고는 모두 성립 여부 불분명으로 표시되어 있으며, 신청채권자는 2026.01.30. 전부 허위 또는 무효라는 취지의 유치권배제신청서를 제출했습니다.

현황조사에는 주식회사 해광건설산업이 201호·204호, 이명강이 202호, 이연란이 203호, 주식회사 제이유엠컴퍼니가 701호·703호·704호·801호·803호·804호, 송이현이 902호·903호를 각각 유치권 행사하는 것으로 보고되어 있습니다. 대상 주소가 201호인 만큼 해광건설산업의 201호 점유 주장은 입찰 전 직접 확인해야 할 핵심사항입니다.

④ 가격·회차 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%

현재 회차는 감정가 3,024,000,000원 대비 최저매각가 726,062,400원, 즉 24.01% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 508,243,679원, 6회 유찰 시 355,770,575원으로 계산되어 있습니다.

유찰이 반복될수록 등기채권의 미배당은 커지지만, 배당모형상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 다만 이 사건은 생활숙박시설·일괄매각·다수 유치권·미상 임차인이 함께 존재하므로, 감정가 대비 낙폭만으로 가격 경쟁력을 평가하는 방식은 적절하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 726,062,400원 가정)

채권총액 4,368,000,000원 중 채권자 배당은 716,401,776원, 미배당은 3,651,598,224원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 소유자 잔여는 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 지산동 지산동행정복지센터 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·숙박시설·생활편의시설이 밀집한 지역입니다.
• 용도. 감정평가상 기호[1-36]은 숙박시설인 생활숙박시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트로 가정해 환금성을 평가하면 안 됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 토지 동측으로 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬르브지붕 10층 건물로, 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
• 토지 지표. 토지면적 175.0㎡, 공시지가 2,099,000원/㎡, 지목은 대, 도로접면은 소로한면으로 정리되어 있습니다.
• 건축물 위반. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 201호 실제 점유자 확인. 현황조사상 주식회사 해광건설산업이 201호에서 유치권을 행사하는 것으로 조사됐습니다. 현장점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 유치권 성립요건 개별 검증. 공사계약·공사대금 채권·변제기·목적물 관련성·점유 개시 및 계속 여부를 신고인별로 대조해야 합니다.
• 포기각서 범위 확인. 2026.02.03. 제출된 포기각서의 확약인은 주식회사 벽성종합건설과 송이현입니다. 다른 유치권 주장자에게까지 적용되는 것으로 확대 해석하면 안 됩니다.
• 임차인 원본 확인. 백석호와 이규범 모두 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력이 미상입니다. 전입세대열람·임대차계약·배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 명세서상 일괄매각이고 감정평가상 기호[1-36]이 함께 언급됩니다. 각 호실·토지·별도등기의 정확한 매각범위를 원본에서 확인해야 합니다.
• 별도등기 확인. 매각물건명세서에 별도등기가 있다고 기재되어 있으므로 그 내용과 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 24.01%지만, 유치권·점유·생활숙박시설의 환금성까지 확인하기 전에는 실질취득비용과 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 “무엇을 떠안을 수 있나”가 먼저

이 사건은 겉으로만 보면 감정가 3,024,000,000원이 4회 유찰되어 726,062,400원까지 내려온 고할인 물건입니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸하고, 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 이 숫자보다 유치권과 점유가 훨씬 중요합니다.

201호에는 주식회사 해광건설산업의 유치권 행사 점유가 조사되어 있고, 다수 업체와 개인이 공사대금을 이유로 유치권을 신고했습니다. 신청채권자의 유치권배제신청과 일부 점유권·유치권 포기각서가 제출됐지만, 다른 주장까지 모두 사라졌다고 볼 근거는 없습니다. 임차인 2명도 보증금과 전입신고일이 미상이라 대항력 위험을 닫을 수 없습니다.

결론은 권리상 “등기 인수 0원”과 투자상 “실질 부담 0원”을 분리해서 봐야 한다는 것입니다. 4회 유찰·감정가 24.01%라는 숫자만으로 가격 가점을 주기에는 유치권·미상 점유·생활숙박시설이라는 불확정 요소가 너무 큽니다. 이 물건은 가격보다 현장점유와 유치권 성립 여부를 먼저 끝내야 하는 고난도 사건입니다.