수원지방법원 2024타경56130. 안성시 공도읍 마정리 ‘산에들에’ 1동 502호 다세대주택입니다. 감정가는 157,000,000원이지만 9회 유찰돼 최저매각가는 6,335,510원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 4% 수준이라 극단적으로 싸 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차보증금입니다. 임차인 김유진은 2021.11.19. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.10.20.입니다. 말소기준권리인 2023.08.25. 안성시장 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있으며, 매각물건명세서에도 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차를 6,335,510원에 낙찰받는다고 가정하면 집행비용 514,039원을 제외한 5,821,471원이 임차인에게 배당되고, 부족분 149,178,529원이 매수인에게 넘어갑니다. 다음 회차에서 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 배당액이 함께 줄고 인수액이 커집니다. 따라서 경제적 부담은 계속 임차보증금 약 155,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 구조에서는 최저매각가 6,335,510원을 최근 시세와 직접 비교하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경56130 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 산책길 33, 1동 5층502호 (산에들에) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 지상5층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 김미정 · 2021.11.29. 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 6,335,510원 (9회 유찰) |
| 청구액 | 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인일 | 2016.09.12 |
| 세대수 | 11세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
등기부상 과거 한국양봉농업협동조합 근저당권 139,200,000원은 2021.11.22. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 계산된 권리는 2023.08.25. 안성시장 압류입니다. 이후 2024.11.22. 안성시 압류와 2024.12.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김유진 | 전유부분 전부 | 2021.11.19 | 2021.10.20 | 155,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
김유진은 2024.03.08. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 임차권등기 자체의 등기일은 말소기준보다 뒤지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유개시일은 2021.11.19.로 더 빠릅니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차권으로 단순 처리할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 1.55억을 비교해야 한다
‘산에들에’ 동일 면적 55.71㎡ 실거래는 확인된 거래가 2건입니다. 전체 평균은 145,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 160,000,000원 거래보다 최신 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2024.11. 130,000,000원이며 최근 12개월 평균도 130,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래보다 18.8% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 55.71㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2021.11 | 55.71㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 55.71㎡ | 2건 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 55.71㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
현재 최저매각가만 놓고 보면 최근 시세의 4.9%에 불과하지만 이것은 가격 메리트 판단에 사용할 수 없는 숫자입니다. 실제로는 임차보증금 인수 때문에 실질취득이 약 155,000,000원에 고정됩니다. 이는 최근 12개월 평균 130,000,000원의 119.2% 수준이고, 최신 거래보다 25,000,000원 높습니다. 과거 전체 평균 145,000,000원과 비교해도 실질취득이 더 높습니다.
④ 회차별 인수 구조 — 최저가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 회차 | 최저매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 6,335,510원 | 5,821,471원 | 149,178,529원 |
| 10회 유찰 시 | 4,434,857원 | 3,955,030원 | 151,044,970원 |
| 11회 유찰 시 | 3,104,399원 | 2,648,520원 | 152,351,480원 |
보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 대항력 임차인 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 법원에서 배당되는 금액이 줄고, 그 부족분이 매수인에게 이전됩니다. 따라서 9회에서 10회, 11회로 더 유찰되더라도 총 부담은 보증금 약 155,000,000원 부근에 계속 묶입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 6,335,510원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 514,039원 |
| 1. 임차인 김유진 보증금 | 155,000,000원 | 5,821,471원 |
| 2. 경매개시결정 · 김유진 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 5,821,471원만 배당되고, 149,178,529원이 부족합니다. 매각물건명세서상 이 미변제 잔액을 매수인이 인수합니다. 집행비용은 514,039원으로 추정되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문됐습니다. 조사 당시 거주인 부재로 내부조사를 하지 못해 외부관찰·탐문·공부상 도면으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 우리은행 연수원 남서측 인근이며 주변은 다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 건물의 5층 502호이며 승강기·급배수·위생·개별난방시설이 있습니다.
- 도로. 토지 북동측에서 소로3류의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종전용주거지역이며 가축사육제한구역·성장관리권역·공장설립승인지역·하수처리구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 11세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건입니다. 최신 거래는 130,000,000원으로 이전 160,000,000원보다 낮아 최근 추세가 -18.8%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 6,335,510원만 보고 수익성을 계산하지 말고, 미배당 보증금 인수까지 포함해 실질취득을 약 155,000,000원 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 10회 유찰 시 최저가 4,434,857원, 11회 유찰 시 3,104,399원으로 내려가지만 인수액은 각각 151,044,970원, 152,351,480원으로 증가합니다.
- 임차관계 원본 확인. 임차인 김유진과 강제경매 채권자 김유진이 동일하므로 임대차계약서·보증금 지급관계·점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 명세서 인수문구 확인. 임차보증금 155,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다는 내용을 반드시 최종 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 내부 상태에 따른 수리비 변수를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “633만원짜리 집”이 아니라 “1.55억 인수형”이다
이 사건은 표면 가격과 실질 가격이 완전히 다른 유형입니다. 감정가 157,000,000원이 9회 유찰돼 최저매각가가 6,335,510원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 155,000,000원 보증금이 남아 있습니다. 현재 회차에서는 그중 149,178,529원을 매수인이 인수할 것으로 계산됩니다.
낙찰가가 더 떨어져도 미배당 보증금이 늘기 때문에 실질취득은 계속 약 155,000,000원 수준입니다. 반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 130,000,000원이고, 최근 가격 추세도 -18.8%입니다. 따라서 이 물건은 “9회 유찰돼 싸졌다”가 아니라 “9회 유찰돼도 실질부담은 시세보다 높다”가 핵심입니다. 권리구조를 이해하지 않고 최저가만 보면 가장 크게 착시가 생기는 사건입니다.
