대전지방법원 2024타경1046. 충청남도 논산시 지산동 100-10 소재 토지와 주1동 건물을 중심으로 한 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골구조 판넬지붕 2층 단독주택으로, 방 2개·거실 2개·주방·욕실 2개 등으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 280.0㎡의 평지·사다리형 토지로 조사됐습니다.
권리의 출발점은 2020.08.14. 설정된 한밭새마을금고의 근저당권 채권최고액 180,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2024.07.17. 임의경매개시결정과 근저당권 이전·근질권 설정 등 후속 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인 김상욱의 전입일은 2020.10.26.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경1046 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 논산시 지산동 100-10 주1동 · 충청남도 논산시 관촉로67번길 31-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 경량철골구조 판넬지붕 2층 단독주택 |
| 주택 내부 | 방 2·거실 2·주방·욕실 2 등 |
| 토지 | 280.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 남선자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 259,329,900원 / 127,071,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한밭새마을금고 / 165,188,370원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · LPG저장탱크 및 공급시설 제외 · 목록 3·4 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2020.08.14. 한밭새마을금고의 근저당권입니다. 2023년 보전처분과 회생절차개시 등기는 회생절차폐지 후 말소됐습니다. 이후 임의경매개시결정, 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전 및 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정은 모두 같은 을구 1번 근저당을 기초로 한 후속 관계로, 매각 후 매수인이 별도로 떠안을 권리로 보이지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상욱 | 기호 1. 및 기호 2. | 2020.10.26. | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 2024.11.26. 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김상욱의 전입은 말소기준인 2020.08.14. 근저당권보다 뒤인 2020.10.26.입니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 대항력 있는 임차보증금으로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 최우선변제 해당 여부는 별도로 확인해야 하며, 이는 실제 배당액에는 영향을 줄 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
최저매각가는 127,071,000원으로 감정가 259,329,900원의 49% 수준이며, 2회 유찰된 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 권리상 실질취득액도 127,071,000원입니다.
그러나 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않으므로 “감정가의 절반이니 시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래로 가격을 바로 비교하기 어려운 단독주택·토지이고, 일부 토지는 지분매각이며 매각에서 제외되는 LPG저장탱크 및 공급시설도 존재합니다. 감정가 대비 하락률은 경매 회차를 나타낼 뿐, 시장가치 대비 할인율과 같지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,071,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,578,994원 |
| 1. 근저당권 · 한밭새마을금고 | 180,000,000원 | 124,492,006원 |
| 근저당권 미배당 | - | 55,507,994원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
최저가 127,071,000원 전액이 집행비용과 근저당권 배당에 투입되고 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 미배당액 55,507,994원은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 127,071,000원 | 124,492,006원 | 55,507,994원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 88,949,700원 | 86,948,605원 | 93,051,395원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 62,264,789원 | 60,744,023원 | 119,255,977원 | 0원 |
⑤ 매각 범위 — 권리보다 먼저 확인할 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물 등을 하나의 매각단위로 취득하는 구조입니다.
- 제시외 건물 포함. 공부상 건물 외 현황상 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 현장 위치와 구조, 이용상태를 확인해야 합니다.
- 제외 시설. LPG저장탱크 및 공급시설은 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 계속 사용 가능 여부와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 지분매각. 목록 3·4는 전체 소유권이 아닌 지분매각입니다. 공유관계와 이용 범위가 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당권은 지산동 100-10 외 지산동 100-4 남선자 지분과 지산동 100-2 남선자 지분에도 공동담보로 연결돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 논산시 관촉동 소재 기민중학교 남동측 인근이며, 주위는 전·답·단독주택·학교 등이 소재하는 근교 농촌지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 운행회수 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 경량철골구조 판넬지붕 2층 단독주택으로 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내부는 벽지·타일 등이며 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 기본적인 전기 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 목록에 따라 자연취락지구와 소로3류 저촉도 확인됩니다.
- 공시지가. 82,800원/㎡이며, 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택·토지 일괄매각에 일부 지분과 제외 시설이 섞여 있어 아파트보다 가격 비교와 재매각 판단이 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김상욱의 보증금·확정일자·실제 점유 범위와 배당요구 종결 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조하세요.
- 지분 범위 확인. 목록 3·4의 정확한 지분비율과 공유자, 현황상 사용구역을 등기부와 지적도에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·구조와 독립적인 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- LPG 시설 확인. 제외되는 저장탱크 및 공급시설의 소유자, 철거 가능성, 배관 연결 상태와 대체설비 비용을 확인하세요.
- 도로·경계 확인. 세로한면(가) 도로 접면과 소로3류 저촉 부분, 현황도로 및 토지 경계를 지적도·토지이용계획과 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지의 최근 거래, 건물 상태와 지분·시설 제외 조건을 반영해 응찰가를 정하세요.
- 배당 관계 확인. 근저당권 이전과 근질권 설정, 신청채권자 및 현재 채권자의 관계를 배당표와 채권계산서에서 확인하세요.
- 체납 확인. 당해세·공과금과 LPG 시설 관련 미납 또는 사용료가 있는지 확인하세요.
- 명도 계획. 임차인의 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의를 포함한 명도 일정을 준비하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
권리분석만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 근저당권은 없고, 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다. 이 점은 분명한 장점입니다. 그러나 이 사건의 난점은 등기 순위가 아니라 비표준적인 매각 구성에 있습니다. 단독주택과 토지의 일괄매각, 제시외 건물 포함, LPG저장탱크 및 공급시설 제외, 목록 3·4의 지분매각이 동시에 존재합니다.
따라서 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 비교 가능한 실거래를 확보하고, 지분·경계·제외 시설·현장 이용상태를 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 실제로 취득하는 범위와 그 범위를 다시 팔 수 있는지에 있습니다.