수원지방법원 2025타경545. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 4층 435호입니다. 등기상 소유자는 최철범이고, 말소기준권리는 2022.08.26. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 306,000,000원입니다. 그 뒤 2024.12.19. 케이비국민카드 가압류, 2025.02.24. 국민은행의 임의경매개시결정, 2025.05.12. 도봉세무서장 압류, 2025.05.29. 평택세무서장 압류가 이어졌고, 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 323,000,000원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 77,552,300원입니다. 현재 회차 표기는 감정가의 24%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경545 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 4층435호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공장(지식산업센터)으로 이용중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 지하2층 지상10층 중 제4층 제435호 |
| 소유자 | 최철범 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 77,552,300원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 261,387,789원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.08.26. 국민은행 근저당권입니다. 이후 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정, 도봉세무서장·평택세무서장의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%여도 시세 비교는 별개
현재 회차 최저매각가는 77,552,300원으로 감정가 323,000,000원의 24% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체는 시장에서 감정가 기준 가격이 여러 차례 받아들여지지 않았다는 결과입니다.
그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고 주변 역시 공장·오피스·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 감정가 대비 할인율만을 주거형 오피스텔의 일반적인 시세 할인처럼 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,552,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,795,941원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 306,000,000원 | 75,756,359원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,099,227원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 313,099,227원, 총 배당액은 75,756,359원, 미배당은 237,342,868원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 77,552,300원 | 75,756,359원 | 237,342,868원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 54,286,610원 | 52,909,451원 | 260,189,776원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 38,000,627원 | 36,916,616원 | 276,182,611원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권 청구액 261,387,789원은 전액 충족되지 않습니다. 5회·6회 유찰 시 매각대금과 신청채권자 배당액은 더 줄지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 한국지역난방공사 평택지사 남서측 인근이며, 공장(지식산업센터)·오피스·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 이용상태. 감정평가상 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근 버스정류장 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층 건물 중 제4층 제435호이며 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 12미터 내외, 동측 및 서측 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 가장형 평지로 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용중입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,825,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 현장 확인 한계. 이해관계인 부재와 시건장치로 내부구조·이용상황은 집합건축물대장 현황도, 탐문조사, 평가사례, 외부관찰 등에 의거해 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세부터 확인. 4회 유찰·감정가 24%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 동일 지식산업센터 또는 인근 유사 물건의 실제 거래가격을 대조해야 합니다.
- 실제 용도 확인. 사건의 용도 표기는 오피스텔이지만 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용·건축물대장·허용용도를 서로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 점유자와 명도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 도봉세무서장과 평택세무서장의 압류가 있으며, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 원본 배당관계와 세액을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.08.26. 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 소멸하는지 등기부·매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격·용도·점유 확인이 핵심
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2022.08.26. 국민은행 근저당을 말소기준으로 이후 가압류·경매개시결정·압류가 소멸하고, 현재 회차 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 323,000,000원에서 이미 4회 유찰되어 최저가가 77,552,300원까지 내려왔지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가 대비 싼지는 확인되지 않습니다. 여기에 감정평가상 실제 이용이 공장(지식산업센터)이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하지만, 가격·실제 용도·점유 및 임대관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 유형입니다.
