수원지방법원 2025타경592. 경기도 안성시 양성면 방신리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 2006.12.26. 사용승인된 경량철골구조 지상 1층 단독주택으로, 방 3개·거실·주방·욕실 2개·다용도실로 구성돼 있습니다. 강파이프 구조의 스레트 지붕 창고와 제시외 건물, 지상 수목도 매각 범위에 포함됩니다.
등기상 말소기준권리는 2007.02.02. 설정된 양성농업협동조합의 근저당권 78,000,000원입니다. 그 뒤의 압류와 현재 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 매각물건명세서가 목록4의 을구2번 지상권을 인수권리로 명시하고 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원이라는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경592 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 양성면 방신리 56-1 |
| 등기 대상 | 경기도 안성시 양성면 방신리 56-1, 56-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 및 지상 수목 포함 |
| 건물 | 경량철골구조 지상 1층 · 사용승인 2006.12.26. · 방3·거실·주방·욕실2·다용도실 |
| 부속 창고 | 강파이프 구조 · 스레트 지붕 · 판넬 마감 |
| 확인 토지 | 지목 대 · 면적 366.0㎡ · 평지·부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 봉덕종 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 529,331,200원 / 259,372,280원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 79푸드컴퍼니 주식회사 / 36,410,600원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 소멸권리와 인수권리를 분리해야 한다
말소기준은 2007.02.02. 접수 제4731호 양성농업협동조합 근저당권입니다. 2023.05.22.의 한국캐피탈 주식회사 강제경매개시결정은 2024.07.25. 취하돼 말소됐고, 2023.06.02. 안성시 압류도 2025.03.27. 해제됐습니다. 현재 확인되는 국민건강보험공단 압류, 2025.12.03. 안성시 압류 및 2025.03.26.의 현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 점유자와 전입관계, 실제 임대차 유무가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 있는 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 외국인체류확인서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 감정가 529,331,200원의 49%인 259,372,280원입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래가가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 단독주택과 복수 토지를 일괄매각하고, 인수 지상권과 농지 관련 조건이 붙은 물건은 일반 주택 실거래와 동일하게 비교하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 금전 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 259,372,280원 | 0원 | 140,530,468원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 181,560,596원 | 0원 | 63,808,148원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 127,092,417원 | 0원 | 10,102,523원 |
③ 예상배당표 (매각가 259,372,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,431,212원 |
| 1. 근저당 · 양성농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 신청채권자 · 79푸드컴퍼니 주식회사 | 36,410,600원 | 36,410,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 140,530,468원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 위 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 세금 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 후순위 배당과 소유자 잔여금이 달라질 수 있습니다. 목록4 지상권은 금전배당과 별개로 매수인이 인수합니다.
④ 농지·토지 리스크 — 보증금과 원상회복을 함께 본다
- 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명이 필요하며, 이를 제출하지 않으면 입찰보증금을 반환받지 못합니다.
- 농지전용. 목록4에는 농지전용허가가 없고, 양성면장 회신상 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.
- 경계와 면적. 일괄매각 대상의 경계·위치·면적은 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물과 수목. 제시외 건물이 포함되고 지상 수목 등은 토지가액에 포함돼 매각됩니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며, 일부 토지는 자연취락지구에 포함됩니다.
- 기타 규제. 성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
⑤ 입지·건물 상태 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 성하리 마을회관 북동측 인근으로 임야·농경지·주택이 혼재하며, 주거생활환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 전반적인 대중교통상황은 불편합니다.
- 건물 구조. 단독주택은 경량철골구조 지상 1층이며 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 기본 급·배수시설, 위생설비와 심야전기보일러 방식의 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 형상. 확인 토지는 평지의 부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 141,400원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원본 확인. 목록4 을구2번 지상권의 권리자·범위·존속기간·지료·목적을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 농취증 발급 가능성. 입찰 전에 관할 행정기관에 농지취득자격증명 발급 요건과 제출기한을 확인하세요.
- 원상회복 부담. 농지전용허가 여부와 원상회복명령 가능성, 복구 범위와 비용을 양성면에 구체적으로 확인하세요.
- 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 사업자등록 및 실제 사용관계를 직접 확인하세요.
- 당해세 확인. 압류 세액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 실제 배당과 추가 위험을 재검토하세요.
- 측량과 현황 대조. 방신리 56-1·56-2 및 목록별 토지 경계, 제시외 건물, 수목의 위치를 측량과 현장조사로 확인하세요.
- 낙찰가 상한. 실거래 비교가 없는 상태에서 감정가 대비 49%만을 할인 근거로 삼지 말고, 지상권과 농지 정리비용을 반영해 상한을 정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 인수조건이 먼저다
이 사건은 표면적으로는 감정가 529,331,200원에서 최저가 259,372,280원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 배당 시나리오상 근저당권자와 신청채권자의 채권은 전액 배당되고, 매수인의 금전 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 결론은 단순하지 않습니다. 목록4 지상권이 매수인에게 인수되고, 같은 목록에 농지취득자격증명 제출 의무와 농지 원상회복명령 가능성이 붙어 있습니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계도 미상이며, 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지도 확인되지 않았습니다. 배당은 충분하지만 권리와 행정조건은 무겁습니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 지상권의 실체, 농취증 발급 가능성, 원상회복 범위와 점유관계를 입찰 전에 얼마나 정확히 확정하느냐입니다.
