수원지방법원 2025타경609. 경기도 안성시 발화동 131 토지와 단독주택으로 이용 중인 건물의 지분매각 사건입니다. 등기상 소유자는 이관희·이두희·이원희로 각 3분의 1씩 공유하고 있으며, 이번 강제경매는 이원희의 3분의 1 지분을 대상으로 진행됩니다. 따라서 48,787,634원을 납부해 취득하는 것은 토지 906㎡와 주택 전부가 아니라 해당 부동산에 관한 1/3 공유지분입니다.
등기에는 근저당권이 없고, 2025.04.11. 이원희 지분에 대한 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 이후 2025.06.17. 설정된 엠메이드대부유한회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 후순위 등기가 소멸한다는 것과 온전한 단독소유권을 취득한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 낙찰자는 기존 공유자들과 새로운 공유관계를 형성하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 발화동 131 · 경기도 안성시 발화대길 202 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 매각대상 | 공유자 이원희의 3분의 1 지분 · 일괄매각 |
| 공유자 | 이관희 3분의 1 · 이두희 3분의 1 · 이원희 3분의 1 |
| 토지 | 906㎡ · 대 · 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목조 기와지붕 단층 · 급배수설비·난방설비 |
| 감정가 / 최저가 | 142,238,000원 / 48,787,634원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정민화 / 46,606,997원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 취득 형태가 복잡하다
최초 소유권은 이상직 명의로 보존등기됐고, 2023.01.09. 상속을 원인으로 이관희·이두희·이원희가 각 3분의 1씩 취득한 소유권이 2025.03.13. 등기됐습니다. 이어 정민화가 2025.04.11. 이원희 지분에 강제경매개시결정을 등기했고, 그 뒤 엠메이드대부유한회사가 34,234,172원의 가압류를 설정했습니다.
② 점유자·임차관계 — 대항력 확정이 아니라 ‘가능·미상’
| 점유자 | 지위 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이두희 | 공유자 3분의 1 · 점유부분 미상 | 1995.05.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에는 이두희가 점유자로 나타나며, 감정평가서에도 공유자 중 1인이 거주 중이라고 기재돼 있습니다. 이두희는 등기상 3분의 1 공유자이므로 일반적인 제3자 임차인과 동일하게 볼 수 없습니다. 또한 보증금·확정일자·임대차계약 내용이 확인되지 않아 전입일만으로 보증금 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가가 아니라 지분가치가 승부처
비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 142,238,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 48,787,634원까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 이 사건은 단독주택과 토지 전체를 취득하는 일반 매각이 아니라 1/3 지분매각입니다.
④ 공유자 우선매수권 — 최고가를 써도 최종 매수인이 아닐 수 있다
매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고가 1회에 한해 행사 가능하다고 기재돼 있습니다. 공유자가 우선매수권을 신고한 뒤 매각기일까지 매수보증금을 내지 않아 효력이 사라지면 이후 매각기일부터 다시 행사할 수 없습니다.
외부 입찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사 여부를 확인해야 합니다. 이는 매수인이 부담할 금전채무와는 별개지만, 실제 취득 가능성과 입찰전략에 직접 영향을 주는 핵심 변수입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 48,787,634원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,278,177원 | 매각가의 약 2.6% 추정 |
| 1. 경매신청채권자 · 정민화 | 46,606,997원 | 46,606,997원 | 청구액 전액 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 34,234,172원 | 902,460원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
총 채권액 80,841,169원 가운데 채권자에게 배당되는 금액은 47,509,457원이며, 미배당액은 33,331,712원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 정민화의 청구액 46,606,997원은 전액 충족되지만, 가압류채권에는 902,460원만 배당됩니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않아 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑥ 추가 유찰 시나리오 — 낮아질수록 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 48,787,634원 | 47,509,457원 | 33,331,712원 | 전액 충족 |
| 4회 유찰 시 | 34,151,343원 | 33,136,619원 | 47,704,550원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 | 23,905,940원 | 23,075,633원 | 57,765,536원 | 미충족 |
⑦ 토지·건물 및 입지 메모 (감정평가 내용 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 목조 기와지붕 단층 건물입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 지상에 소재한 과실수 등을 모두 포함해 평가·매각합니다.
- 주위환경. 발화동 마을회관 북서측 인근으로 단독주택과 농경지 등이 형성된 농촌취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 906㎡의 대지이며 평지·부정형, 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 188,400원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 허가구역. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시돼 있으므로 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확인. 매각대상이 이원희의 3분의 1 지분이라는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 공유자 점유 확인. 공유자 중 누가 어느 범위를 어떻게 사용하고 있는지, 주택 전체를 누가 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 이두희의 법적 지위. 전입일 1995.05.25만으로 임차인 또는 대항력 있는 임차인이라고 단정하지 말고 임대차계약·보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 이관희 또는 이두희가 공유자 우선매수신고를 했는지 매각기일에 확인해야 합니다.
- 지분가치 산정. 감정가 대비 할인율이 아니라 공유자 협의 가능성, 사용수익 제한, 공유물분할 비용을 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
- 제시외 물건 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물과 과실수의 위치·상태·소유관계를 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 미반영 채권 확인. 당해세·최우선변제·체납 공과금 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 “1/3 지분”이 먼저다
이 사건은 후순위 가압류가 소멸하고 배당표상 확정 인수액이 0원이라는 점만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 투자 판단의 중심은 등기 소멸이 아니라 지분매각입니다. 낙찰자는 전체 부동산이 아니라 이원희의 3분의 1 지분만 취득하고, 이관희·이두희의 합계 3분의 2 지분과 공유관계를 형성하게 됩니다.
여기에 공유자 중 1인의 실제 거주, 이두희의 보증금·임대차관계 미상, 공유자 우선매수권이 겹칩니다. 따라서 감정가 142,238,000원에서 48,787,634원까지 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 안전한 저가매수라고 평가할 수 없습니다. 등기 후순위는 소멸하지만, 공유관계와 점유 문제는 낙찰 후 시작됩니다.
