58,800,000원
수원지방법원 2025타경619. 평택시 지산동 이한렉스빌플러스 3층 318호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 도시형생활주택·근린생활시설·오피스텔 건물 용지로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조 13층 오피스텔이고, 본건은 3층에 위치합니다.
등기부만 보면 근저당권은 없고, 말소기준은 2022.04.06. 평택세무서장의 압류입니다. 이후 국민건강보험공단과 평택시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 등기부 바깥에 있습니다. 박은정은 말소기준보다 앞선 2021.11.03. 전입했고, 현황조사와 매각물건명세서에 318호 점유자로 나타납니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경619 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 781-9 이한렉스빌플러스 3층 318호 · 경기도 평택시 송탄로 385 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 13층 오피스텔 중 3층 318호 · 거래 비교면적 31.2㎡ |
| 소유자 | 주식회사글로컬디앤씨 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박은정 / 108,462,611원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 말소기준권리 | 2022.04.06. 갑구 6번 압류 · 국(평택세무서장) |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 점유가 중요하다
2017년 소유권보존 후 생보부동산신탁으로 신탁됐다가 2021.08.17. 신탁재산이 주식회사글로컬디앤씨에 귀속됐습니다. 2022.04.06. 국의 압류가 말소기준이 되고, 그 뒤의 국민건강보험공단·평택시 압류와 2025.04.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 신청채권자와 동일인
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은정 | 318호 | 2021.11.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 박은정은 이 사건의 신청채권자이기도 합니다. 신청채권 청구액은 108,462,611원이지만, 이 금액이 임차보증금과 동일한지는 확인할 수 없습니다. 가장임차인인지, 실제 임차보증금 채권자인지, 다른 채권관계가 있는지는 임대차계약서와 집행기록을 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 58.8%는 ‘인수 미반영 가격’
이한렉스빌플러스의 비교면적 31.2㎡에 대응하는 실거래는 5건입니다. 가격 판단은 오래된 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균과 최신 거래는 모두 100,000,000원이며, 최근 거래 흐름은 이전 거래보다 2.0% 높은 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 31.04㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 31.04㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2022.11 | 31.04㎡ | 3 | 99,000,000원 |
| 2022.08 | 31.2㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2022.05 | 31.04㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 98,800,000원 |
최저가 58,800,000원은 최근 12개월 평균 100,000,000원의 58.8%입니다. 입찰가만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 비율은 박은정의 미배당 보증금 승계 가능성을 포함하지 않습니다. 실제 인수액이 확인되기 전에는 최저가와 시세의 단순 차이를 수익으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 2. 경매신청채권 · 박은정 | 108,462,611원 | 57,341,600원 |
| 미배당 | - | 51,121,011원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 4건의 구체적인 체납액과 당해세 여부, 임차인의 보증금·우선변제 여부는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 51,121,011원 |
| 3회 유찰 시 | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 68,443,491원 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 80,569,227원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 지산동행정복지센터 북측 인근으로 숙박시설과 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 송탄로 변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 오피스텔 중 3층 318호이며 급배수·소화·승강기·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택·근린생활시설·오피스텔 건물 용지로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지·도로. 6필지 1단지의 평탄한 오피스텔 부지이며 소로2류와 소로3류에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·관광특구·상대보호구역·비행안전제5구역·군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,841,000원/㎡이며 토지면적은 1,516㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 박은정의 실제 보증금, 계약일, 점유 시작일과 임대차 목적물을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 예상 미배당액을 확정하려면 매각물건명세서와 배당요구 종기 기록을 대조해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 구분. 청구액 108,462,611원을 임차보증금으로 단정하지 말고 채권원인과 집행권원을 확인해야 합니다.
- 점유 실체 확인. 현장 방문과 전입세대확인 등을 통해 박은정의 현재 점유 여부와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 배당표를 다시 계산해야 합니다.
- 용도·환금성 확인. 근린시설·오피스텔의 실제 사용 가능 범위와 관리규약, 임대수요를 점검해야 합니다.
- 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 시설 운영비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 낮지만 실질취득가는 아직 모른다”
감정가 120,000,000원이 2회 유찰돼 58,800,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 100,000,000원과 비교하면 표면 가격은 58.8%입니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 2021.11.03. 전입한 박은정의 권리입니다.
박은정은 신청채권자이면서 318호 점유자로 조사됐고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 배당표에 표시된 인수 0원도 안전을 보장하지 않습니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건과 단지 평균 유찰 3.5회, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리와 환금성은 고위험. 임대차 실체와 세금 배당을 확인하기 전에는 응찰가 산정보다 입찰 보류가 우선인 사건입니다.