수원지방법원 2025타경648. 평택시 포승읍 원정리 301-2 및 301-4와 관련된 건물·토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕으로, 1층 근린생활시설·2층 주택·3층 계단실 및 물탱크실로 이용 중입니다. 토지는 대 578㎡, 주상용이며 계획관리지역에 속합니다.
권리의 기준은 2020.03.20 설정된 경기화성새마을금고 근저당권 채권최고액 420,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 신한카드·하나카드·흥국생명의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리 인수와 점유·명도는 별개의 문제이므로 2층 점유관계 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경648 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 원정리 301-2 |
| 등기 부동산 | 경기도 평택시 포승읍 원정리 301-2, 301-4 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택 · 3층 계단실 및 물탱크실 |
| 소유자 | 곽미옥 지분 9분의 5 · 정수진 지분 9분의 4 |
| 감정가 / 최저가 | 702,759,340원 / 168,732,517원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 355,722,920원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 대 578㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) · 공시지가 395,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.03.20 경기화성새마을금고 근저당권입니다. 채무자는 이미애, 채권최고액은 420,000,000원이며 원정리 301-2 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다. 2025.05.26 임의경매개시결정 이후 곽미옥 지분에 설정된 신한카드 6,664,606원, 하나카드 21,296,547원, 흥국생명보험 19,318,717원의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 확인은 필요
확인된 실제 점유·임차인은 4명입니다. 모두 전입신고일이 말소기준권리인 2020.03.20보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 있어 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준태 | 2층 | 2024.06.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이묘선 | 2층 | 2025.05.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| PHAN THI QUYNH | 2층 | 2024.10.29 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이미애 | 198.39㎡ | 2021.08.31 | 30,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 168,732,517원으로 감정가 702,759,340원의 24.01% 수준입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 물건은 1층 근린생활시설과 2층 주택이 결합된 건물에 토지가 함께 매각되는 구조입니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,732,517원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,162,255원 |
| 2. 근저당 · 경기화성새마을금고 | 420,000,000원 | 165,570,262원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 6,664,606원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나카드주식회사 | 21,296,547원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 흥국생명보험주식회사 | 19,318,717원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 467,279,870원 중 채권자 예상배당은 165,570,262원, 미배당은 301,709,608원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 · 감정가 24% | 168,732,517원 | 165,570,262원 | 301,709,608원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 118,112,761원 | 115,659,182원 | 351,620,688원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 82,678,932원 | 80,790,711원 | 386,489,159원 | 0원 |
현재 회차에서도 신청채권자 청구액 355,722,920원은 전액 충족되지 않습니다. 5회·6회 유찰로 매각가가 더 낮아질 경우 미배당은 더 커지지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 원정초등학교 북동측 근거리에 위치하며 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야, 중소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 포승향남로변에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층은 주택, 3층은 계단실 및 물탱크실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 건물이며 위생·급배수·난방·태양광설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 578㎡, 주상용·평지·세로장방이며 계획관리지역과 성장관리계획구역에 속합니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역·계획관리지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 해당 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 복합형 건물·토지의 실제 거래가와 임대수익성을 확인해야 합니다.
- 4명 점유관계 확인. 대항력은 없지만 2층 점유자들의 실제 임대차 내용과 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 이미애 관계 확인. 임차인 이미애와 근저당 채무자 이미애가 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 검토해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김준태·이묘선·PHAN THI QUYNH의 보증금과 확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용 규제를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실제 점유·건물 현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 등기상 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.03.20 경기화성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 카드사·보험사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 4회 유찰됐다는 사실만 보고 가격을 긍정적으로 평가하기는 어렵습니다. 1층 근린생활시설·2층 주택의 복합 이용, 토지 578㎡, 점유자 4명, 이미애의 관계인 가능성, 실거래 비교자료 부재가 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원이나, 가격·점유·환금성 확인이 입찰 판단의 중심인 사건입니다.
