수원지방법원 2025타경669. 안성시 양성면 삼암리 431-3 소재 연립·다세대 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 현황 단독주택이며, 주식회사더나은개발 명의로 2023.08.03. 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 같은 날 설정된 송탄농업협동조합의 채권최고액 192,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 주식회사메디인베스트대부의 근저당권 3건, 국의 압류, 심천식의 가압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 등기 권리만 보면 인수형 권리는 확인되지 않지만, 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 실제 점유관계까지 단순하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경669 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 양성면 삼암리 431-3 · 경기도 안성시 양성면 서듬물길 37-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 현황 단독주택 |
| 소유자 | 주식회사더나은개발 (단독소유) |
| 토지 | 대 231.0㎡ · 자연녹지지역 · 자연취락지구 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 2,522,435,400원 / 1,235,993,346원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송탄농업협동조합 / 1,009,769,656원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 토지 일부 미미한 부분의 정확한 지적 경계는 측량 요함 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸형
말소기준은 2023.08.03. 설정된 송탄농업협동조합 근저당권 192,000,000원입니다. 뒤이어 설정된 주식회사메디인베스트대부의 근저당권 234,000,000원, 150,000,000원, 160,000,000원과 국의 압류, 심천식의 가압류 500,000,000원, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
2024.02.27.과 2024.11.15. 기입된 앞선 임의경매개시결정은 각각 취하 후 등기말소됐습니다. 현재 사건은 2025.05.29. 기입된 2025타경669입니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 계산됐습니다.
② 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 1,235,993,346원으로 감정가 2,522,435,400원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,235,993,346원입니다.
그러나 동일하거나 유사한 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 49%만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 단독주택이고 여러 토지·건물이 일괄매각되며, 공사 중단과 건물 E등급 이력이 존재해 감정가와 실제 현황가치의 차이를 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,235,993,346원 | 14,766,587원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 865,195,342원 | 381,856,611원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 605,636,739원 | 638,819,628원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,235,993,346원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,759,933원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사메디인베스트대부 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사메디인베스트대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사메디인베스트대부 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 5. 가압류 · 심천식 | 500,000,000원 | 485,233,413원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,236,000,000원 중 1,221,233,413원이 배당되고 14,766,587원의 미배당이 발생하는 추정입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 양성면 삼암리 소재 삼암2리 마을회관 남서측 인근이며, 단독주택과 농경지인 전·답 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이나, 감정평가상 현황은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 기호 2·4는 철근콘크리트조 콘크리트지붕 2층, 기호 6·8·10·12는 철근콘크리트구조 및 경량철골구조의 지하 1층·지상 1층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비와 LPG 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공사상태. 각 부동산 주위에 잡풀이 우거져 있고 건축공사 후 남은 자재가 곳곳에 쌓여 있으며, 주차장 지면은 공사 중단 상태입니다.
- 건물평가. 목록 6·8·10·12 건물에는 종합평가등급 E 이력이 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리권역·가축사육제한구역· 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공시지가는 167,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단독주택과 농경지가 혼재한 지역의 복수 토지·건물 일괄매각으로, 일반 주거용 단일 물건보다 현황 검토와 매수자 범위 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 1,235,993,346원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 현황 단독주택과 토지·건물을 기준으로 실제 매매가능가를 별도로 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 목록 5 토지 일부의 정확한 지적 경계는 측량이 필요하므로, 이용 가능한 면적과 인접 토지 관계를 확인해야 합니다.
- 공사 중단·복구비. 주차장 지면과 건축공사 중단 상태, 적치 자재, 잡풀 정리 및 건물 마감 상태를 직접 확인해 추가 비용을 산정해야 합니다.
- E등급 건물. 목록 6·8·10·12의 종합평가등급 E 이력과 2026.01.12.자 채무자 겸 소유자 매각관련 의견서를 함께 검토해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 사용관계, 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지규제. 자연녹지지역·자연취락지구와 토지거래계약 허가구역 등 토지이용 제한이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 현황가치”
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 근저당·압류·가압류가 매각으로 소멸해, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그 사실만으로 안전한 저가 물건이라고 결론내리기는 어렵습니다.
현재 실질취득액은 최저가와 같은 1,235,993,346원이고, 이를 비교할 실거래 기준이 없습니다. 반면 일괄매각, 공사 중단, 건축자재 적치, 토지 경계 측량 필요, 목록 6·8·10·12 건물의 E등급 이력과 임대관계 미상이 명시돼 있습니다. 등기 권리는 소멸형이지만 현황 리스크는 큰 물건이며, 감정가 대비 49%가 아니라 실제 사용 가능 상태와 복구비용을 반영한 총비용이 입찰 여부를 결정해야 합니다.
