수원지방법원 2025타경684. 평택시 고덕동 우성고덕타워 7층 706호로, 등기부는 집합건물이고 용도표기는 대지, 감정 이용상태는 학원(STHIGH 수학학원)입니다. 소유자 전정선은 2021년 12월 10일 거래가 515,840,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 289,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 이후의 경매개시결정과 평택세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 매수인이 떠안을 권리가 없는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기 순위가 아니라 목적물의 현황입니다. 매각물건명세서에는 706호가 704호 및 705호와 통합·개조됐고, 706호 고유의 벽체와 출입문이 따로 설치돼 있지 않아 706호 자체를 특정할 수 없는 상태라고 기재돼 있습니다. 독립된 출입과 경계가 확인되지 않는 상황에서 단순히 “감정가 대비 34.3%”라는 숫자만 보고 응찰하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경684 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1973-1 우성고덕타워 7층 706호 도로명: 경기도 평택시 고덕중앙로 200-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 용도표기 대지 · 학원(STHIGH 수학학원)으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층, 지상 16층 |
| 소유자 | 전정선 (2021.12.10. 거래가 515,840,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 485,000,000원 / 166,355,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 248,326,807원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 토지 현황 | 중심상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 광대소각 · 공시지가 5,668,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021년 12월 10일 접수된 국민은행 근저당권으로, 채권최고액은 289,000,000원입니다. 이후 2025년 6월 16일 임의경매개시결정과 2026년 1월 2일 평택세무서장 압류가 접수됐으며, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 현황 — 1건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 임차·점유자 | 사용 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)에스티하이(김려원) | 706호 89.3㎡ | 2021.12.30 | 3,000,000원 / 1,950,000원 | 없음 말소기준 2021.12.10 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
| 김려 | 주거 | 미상 | 보증금 미상 / 월세 미상 | 가능·미상 전입일·보증금 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
(주)에스티하이(김려원)의 전입신고일은 2021년 12월 30일로, 말소기준권리인 국민은행 근저당권의 2021년 12월 10일보다 늦습니다. 따라서 제공 자료상 대항력은 없습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 김려는 주거 용도로 점유하는 것으로 나타나지만 전입일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없으며 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
③ 핵심 현황 — 706호 자체를 특정할 수 없다
매각물건명세서 비고에 따르면 본건 706호는 704호 및 705호와 통합 및 개조돼 있습니다. 706호 고유의 벽체와 출입문이 별도로 설치돼 있지 않아, 현 상태에서는 706호를 특정할 수 없습니다. 현황조사상 학원으로 이용되고 있으며, 임차 부분은 706호 89.3㎡로 기재돼 있지만 실제 내부 경계와 출입 동선은 별도 확인이 필요합니다.
감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부구조를 직접 조사하지 못했고, 내부구조도는 건축물현황도를 기준으로 작성됐습니다. 따라서 실제 내부구조와 다소 차이가 있을 수 있다는 점도 목적물 특정 문제와 함께 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 34.3%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 485,000,000원이고, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 166,355,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 본건은 통상적인 독립 호실이 아니라 704호·705호와 통합돼 목적물 특정이 어려운 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 국민은행 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 166,355,000원 | 163,226,030원 | 125,773,970원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 116,448,500원 | 114,018,221원 | 174,981,779원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 81,513,950원 | 79,646,699원 | 209,353,301원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 국민은행 미배당액은 증가하지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 미상 점유와 호실 특정 문제는 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 166,355,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,128,970원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 289,000,000원 | 163,226,030원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
국민은행 채권최고액 289,000,000원 중 163,226,030원이 배당되고 125,773,970원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·이용 현황 메모
- 이용상태. 현황상 STHIGH 수학학원으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 16층이며 화재탐지시설, 방화시설, 승강기시설, 주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 토지로, 평지·가로장방·광대소각 조건입니다.
- 계획·규제. 택지개발지구, 지구단위계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며 대로1류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정 이용상태 자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 호실 내부는 직접 조사하지 못해 실제 구조와 차이가 있을 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 건축물현황도와 집합건축물대장, 현장 실측을 대조해 706호의 전유부분 경계와 면적을 특정해야 합니다.
- 출입 가능성 확인. 706호만의 출입문이 없는 상태에서 독립 출입이 가능한지, 분리공사가 필요한지 확인해야 합니다.
- 통합·개조 관계 확인. 704호·705호·706호의 실제 사용관계와 각 호실 소유자·점유자의 동의 및 원상회복 범위를 확인해야 합니다.
- 김려 점유 확인. 전입일, 보증금, 확정일자, 점유 위치가 미상입니다. 대항력 가능성을 단정하지 말고 매각물건명세서와 주민등록 관련 자료를 보완해야 합니다.
- 학원 임대차 확인. (주)에스티하이(김려원)의 계약 원본, 사용 범위, 명도 조건을 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 평택세무서장 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰하지 말고, 동일 건물 및 인근 상업용 집합건물의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘무엇을 낙찰받는지’가 먼저다
이 사건은 국민은행 근저당권 이후의 권리가 소멸하고 제공 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이라는 점에서는 등기 구조가 비교적 단순합니다. 그러나 706호가 704호·705호와 통합돼 고유 벽체와 출입문이 없고, 현 상태에서 목적물 자체를 특정할 수 없다는 점은 권리 순위보다 훨씬 큰 위험입니다.
여기에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 신고가 남아 있습니다. 감정가 485,000,000원에서 166,355,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 실물·점유 위험은 미확정. 706호의 경계와 독립 사용 가능성, 점유자의 권리관계가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
