수원지방법원 2025타경707. 평택시 모곡동 부성타워 9층 918호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 김진현이고, 말소기준은 2023년 11월 22일 설정된 주식회사하나은행 근저당권 169,200,000원입니다. 2025년 6월 23일 하나은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐으며, 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 173,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 41,537,300원까지 낮아졌습니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래가 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 실제로 낮은지 확인할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경707 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 438-8 부성타워 9층 918호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지하1층/지상14층 중 9층 |
| 소유자 | 김진현 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 41,537,300원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 145,473,580원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부에는 2023년 10월 17일 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2023년 11월 22일 김진현에게 소유권이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 임의경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘저가’ 단정 금지
현재 회차는 감정가 173,000,000원 대비 최저매각가 41,537,300원으로, 시나리오상 감정가의 24.01%입니다. 다음 회차 가정은 29,076,110원, 그 다음 회차는 20,353,277원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래가 자료가 없습니다. 따라서 감정가에서 크게 낮아졌다는 이유만으로 현재 가격을 시장가보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 감정평가상 이용상태가 공장(지식산업센터)이고 이미 4회 유찰된 만큼, 실제 매매수요와 임대수요, 공실 가능성, 관리비와 거래 유동성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,537,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,147,671원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 169,200,000원 | 40,389,629원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 가정에서는 하나은행 채권최고액 169,200,000원 중 40,389,629원이 배당되고, 미배당은 128,810,371원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 소재 평택송탄일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장과 지식산업센터가 소재하는 공장지대입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용. 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상14층 건물의 제9층 제918호입니다.
- 설비. 기본적인 위생급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지는 남측으로 대로, 서측으로 소로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역 및 일반산업단지에 해당하며, 공시지가는 687,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서를 직접 대조합니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 지식산업센터 수요. 공장·지식산업센터의 실제 임대수요, 공실, 매매 회전율을 현장에서 확인합니다.
- 반복 유찰. 현재 4회 유찰 상태이므로 유찰 원인이 단순 가격인지, 물건 특성·수요 문제인지 분리해 확인합니다.
- 채권 배당. 현재 회차에서도 하나은행 채권 169,200,000원 중 128,810,371원이 미배당됩니다. 다만 이는 매수인 인수액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 보수적으로
이 사건은 등기상 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건은 공장용 지식산업센터이고 이미 4회 유찰됐습니다. 현재 최저매각가가 41,537,300원까지 낮아졌어도 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석할 자료는 없습니다.
권리는 정리 가능, 가격은 검증 필요. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 지식산업센터 시장에서 이 가격을 받아줄 임차·매매 수요가 있는지 확인하는 데 있습니다.
