56,595,000원
수원지방법원 2025타경710. 평택시 합정동 트윈캐슬2 6층 603호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가는 165,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 56,595,000원까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 이명기이며, 임차인 조사 내역은 없습니다.
권리관계의 핵심은 2016.11.07 임현우 근저당권 6,000,000원입니다. 그보다 앞선 동수원새마을금고 근저당권 117,000,000원은 2020.04.17 이미 말소됐고, 현재 기준 말소기준권리로 선언된 임현우 근저당권 이후의 신한은행 근저당·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경710 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 975-6 트윈캐슬2 6층 603호 · 경기도 평택시 평택5로34번길 65 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전용 59.72㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 603호 · 외벽 석재붙임 · 하이샷시창호 |
| 소유자 | 이명기 (2020.03.13 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 56,595,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 75,530,844원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 임차보증금 인수는 반영되지 않고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 남아 있는 말소기준권리 이후의 등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2015년 동수원새마을금고 근저당 117,000,000원은 2020.04.17 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 거래 시점은 오래됐다
트윈캐슬2 동일면적 59.72㎡의 확인 실거래는 4건입니다. 평균은 170,000,000원, 최저 163,000,000원, 최고 180,000,000원이며 가장 최근 확인 거래는 2022.04 · 173,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 59.72㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 2021.10 | 59.72㎡ | 6 | 163,000,000원 |
| 2021.09 | 59.72㎡ | 7 | 164,000,000원 |
| 2021.07 | 59.72㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 평균 | 59.72㎡ | 4건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 56,595,000원은 제공된 최근 12개월 평균 170,000,000원의 33.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 56,595,000원으로 동일합니다. 숫자상 할인 폭은 매우 크지만, 확인되는 개별 거래시점은 2021~2022년입니다. 따라서 이 거래가격을 2026년 현재 시세라고 그대로 간주해서는 안 되며, 실제 입찰 전 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 매매·임대 수준을 별도 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,595,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,418,710원 |
| 2. 근저당권 · 임현우 | 6,000,000원 | 6,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 96,000,000원 | 49,176,290원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 16,872,245원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 4,665,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 123,537,448원 중 채권자 예상배당은 55,176,290원, 미배당은 68,361,158원입니다. 신한은행 근저당부터 미배당이 발생하지만, 해당 후순위 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아니며 계산상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 68,361,158원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,616,500원 | 38,503,403원 | 85,034,045원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,731,550원 | 26,832,382원 | 96,705,066원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 신한은행을 비롯한 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수가 0원입니다. 따라서 이 사건은 보증금 인수 때문에 실질취득비가 고정되는 유형이 아니라, 실제 낙찰가 자체가 실질취득의 중심이 되는 구조입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 사건상 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가 현황은 603호를 오피스텔로 이용 중이라고 기재했습니다.
- 주위환경. 트윈캐슬2 일대는 다세대주택·근린생활시설·공원·아파트단지 등이 혼재하며 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 대체로 무난합니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 12m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구)이며 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지. 대지 546.8㎡, 공시지가 1,675,000원/㎡, 주상용·평지·세로장방·중로한면입니다.
- 건물. 2014.08.21 준공, 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 외관표시. 건물 외벽에 ‘트윈캐슬2’라고 표시되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 확인. 비교 실거래가 2021~2022년에 집중되어 있으므로 56,595,000원이 현재 시장에서도 실제 할인인지 인근 중개업소와 최신 매매사례로 재확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 현황은 오피스텔 이용입니다. 실제 건축물대장상 용도와 이용 가능 범위를 입찰 전에 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 직접 확인하는 것이 안전합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.11.07 임현우 근저당권이 기준이며 2020년 신한은행 근저당과 이후 등기는 후순위입니다. 최신 등기부로 변동 여부를 다시 대조하세요.
- 소규모 단지 환금성. 12세대 규모이고 확인 실거래가 4건에 불과하므로 향후 매각기간과 가격변동성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 배당 외 비용. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격만 보고 들어가선 안 된다
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2016년 임현우 근저당권이 말소기준이고, 이후 신한은행 근저당·경매개시·가압류는 소멸하며 임차인 조사 내역도 없어 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
가격은 감정가 165,000,000원에서 3회 유찰되어 56,595,000원까지 떨어졌습니다. 확인된 실거래 평균 170,000,000원의 33.3%이므로 표면적인 할인 폭은 큽니다. 다만 실거래 표본이 4건뿐이고 가장 최근 거래가 2022.04이며, 12세대 소규모 건물에서 이미 3회 유찰됐다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 권리는 비교적 단순하고 가격은 크게 낮아졌지만, 최신 시세와 환금성 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
