수원지방법원 2025타경713. 평택 이충동 LIG아파트 106동 2층 204호입니다. 감정가는 255,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 178,500,000원입니다. 등기 권리의 기준점은 2018년 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 26,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 이한우·차수인·차대헌·이훈구의 근저당과 김기자·구상희·신용보증기금·동원제일저축은행·경기신용보증재단·오케이저축은행의 가압류, 국 압류, 신한은행의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리 자체보다 가격과 현장 확인이 핵심입니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 247,000,000원, 최신 거래는 2026년 8월 235,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.3%로 낮지만, 최근 거래 추세가 -1.2%이므로 감정가가 아니라 최신 거래 흐름을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경713 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 591-2 엘아이지아파트 106동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 84.93㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층 204호 |
| 소유자 | 박오순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 178,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 165,953,513원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 단지 | LIG아파트 · 560세대 · 1997.10.31 준공 |
① 권리 흐름 — 2018년 근저당 이후 모두 소멸
말소기준권리는 2018.06.07. 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권입니다. 이후의 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1999년 평택축산업협동조합, 2002년·2004년 국민은행·신한은행 관련 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리로 표시되어 있습니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 평균의 72.3%
LIG아파트 동일면적 84.93㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 247,500,000원, 최근 12개월 10건 평균은 247,000,000원이며 최신 거래는 2026년 8월 235,000,000원입니다. 현재 최저매각가 178,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 7 | 249,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 10 | 237,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 12 | 239,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 84.93㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2025.03 | 84.93㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.93㎡ | 10건 | 247,000,000원 |
가격만 놓고 보면 현재 회차는 감정가 255,000,000원에서 178,500,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 대비 72.3%입니다. 최신 거래 235,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -1.2%로 하락 방향이므로, 과거 최고 거래 290,000,000원이나 전체 평균만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,000원 |
| 1. 근저당 · 비엔케이캐피탈주식회사 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이한우 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 차수인 | 69,600,000원 | 69,600,000원 |
| 4. 가압류 · 김기자 | 22,800,000원 | 22,800,000원 |
| 5. 가압류 · 구상희 | 37,700,000원 | 26,801,000원 |
| 6. 근저당 · 차대헌 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 이훈구 | 40,500,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 8,972,232원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 동원제일저축은행 | 9,891,814원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 경기신용보증재단 | 11,458,218원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 27,152,270원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 314,074,534원 중 175,201,000원이 배당되고 미배당은 138,873,534원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 178,500,000원 | 175,201,000원 | 138,873,534원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 56% | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 174,073,734원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 44.8% | 114,240,000원 | 111,840,640원 | 202,233,894원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당 규모와 매수인의 실질취득비용은 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이충초등학교 동측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황도 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 2층이며, 급·배수·위생·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평탄지의 공동주택 부지이며 공시지가는 1,407,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(이충택지)이며 비행안전제6구역, 절대·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 환금성. LIG아파트는 560세대이고 1997.10.31 준공됐으며, 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2018.06.07. 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 최종 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.3%지만 최근 거래 추세가 -1.2%이므로 최신 거래 235,000,000원과 최근 평균 247,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 내부구조 확인. 건축물현황도·감정평가서 내부구조도와 실제 현황이 다를 수 있다는 회신사항을 반드시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.27입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 가격·현황이다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액 0원인 소멸형 구조입니다. 현재 최저매각가 178,500,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 247,000,000원의 72.3%로 가격 간격도 분명합니다. 다만 시장 추세는 -1.2%로 약한 하락 방향이고, 내부구조도와 실제 현황의 불일치 가능성이 명시돼 있습니다. 따라서 결론은 권리는 양호, 가격은 경쟁력 있으나 현장 확인을 전제로 한 입찰 검토형입니다.
