수원지방법원 2025타경718. 평택시 모곡동 평택마제스트타워 2층 204호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공장(지식산업센터)로 확인됩니다. 권리관계는 2023년 1월 27일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 639,600,000원입니다. 이후 2025년 6월 27일 국민은행이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 259,308,000원으로 감정가 756,000,000원에서 3회 유찰된 가격입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반 주거용이 아니라 산업단지 내 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로, 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 별도의 거래·임대수요 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경718 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 모곡동 447-1 평택마제스트타워 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) 용도 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 204호 · 2022년 12월 19일 사용승인 |
| 소유자 | 김미현 |
| 감정가 / 최저가 | 756,000,000원 / 259,308,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 549,724,598원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
등기부상 2022년 12월 28일 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 이미 말소됐고, 2023년 1월 27일 김미현 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 639,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 2025년 6월 27일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이어도 ‘싸다’는 결론은 금물
현재 회차는 3회 유찰, 최저가 259,308,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 181,515,600원, 5회 유찰 시 127,060,919원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 259,308,000원 | 384,722,312원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 181,515,600원 | 461,425,618원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 127,060,919원 | 515,117,934원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 259,308,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,430,312원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 639,600,000원 | 254,877,688원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 근저당 채권에는 384,722,312원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 모곡동 평택송탄일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 중소규모 공장과 지식산업센터가 소재하는 공장지대입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 평택마제스트타워 2층 204호로서 공장(지식산업센터) 용도입니다. 기본적인 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 시스템에어컨, 주차장 시설이 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 공장용지로 이용되고 있으며 동측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역·일반산업단지이며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 683,500원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최저가 259,308,000원이 감정가의 34%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 공장(지식산업센터) 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이나 실제 이용상태와 매각물건명세서 비고는 공장(지식산업센터)입니다. 이용·영업 목적과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 평택송탄일반산업단지 내 공장·지식산업센터 물건이므로 주거용 부동산과 다른 수요층과 환금성을 전제로 접근해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2023년 1월 27일 국민은행 근저당과 2025년 6월 27일 임의경매개시결정 등 등기사항을 입찰 전 원본과 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰 = 시세보다 싸다”는 아니다
이 사건의 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준인 국민은행 근저당 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가 756,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 259,308,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 34%라는 숫자만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 실제 이용이 공장(지식산업센터)이고 임대관계도 미상인 만큼, 이 물건은 권리는 단순하되 가격과 환금성 검증이 우선인 C등급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
