수원지방법원 2025타경721. 평택시 고덕면 해창리 고덕비즈타워 3층 324호입니다. 물건 분류는 근린시설이고, 감정평가상 현재는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 감정가는 212,000,000원, 현재 최저매각가는 72,716,000원으로 세 차례 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2022.05.12. 설정된 농협은행주식회사의 채권최고액 201,600,000원 근저당권입니다. 그 이후 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인도 없어 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 ‘감정가 대비 얼마나 내려왔는가’ 하나로 끝나지 않습니다. 실제 매매 시세 자료가 없기 때문에 72,716,000원이 시장가보다 낮은지 여부를 숫자로 검증할 수 없습니다. 여기에 감정상 이용상태가 공장(지식산업센터)이고, 주변도 지식산업센터·업무시설·근린생활시설이 섞인 지대이므로 실제 현장 거래가격과 환금성 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경721 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 3층 324호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 10층 건물 내 제3층 제324호 |
| 소유자 | 전정선 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 72,716,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 170,986,163원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2022.05.12. 농협은행주식회사의 채권최고액 201,600,000원 근저당권입니다. 2025.06.30. 임의경매개시결정과 2026.01.02. 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 낙찰자가 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다.
해당 근저당권은 2025.09.23. 확정채권양도를 원인으로 2025.12.03. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이는 기존 말소기준 근저당권의 이전으로, 별도의 선순위 인수권리가 새로 생긴 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰보다 중요한 것은 ‘시세 확인’
현재 최저가는 72,716,000원으로 감정가 212,000,000원의 34.3%입니다. 숫자만 보면 낙폭은 큽니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,716,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,708,888원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 201,600,000원 | 71,007,112원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,716,000원 가정 시 근저당 채권최고액 201,600,000원 중 71,007,112원이 배당되고 130,592,888원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·업무시설(사무소)·근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 평택고덕IC가 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 물건 분류는 근린시설이고, 감정평가 당시에는 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 10층 건물이며 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 18m 내외, 남측·동측 약 12m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)이며 택지개발지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 공시지가. 1,760,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하지 말고, 고덕비즈타워와 인근 지식산업센터의 실제 매매 사례를 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 근린시설로 분류된 물건이 감정 당시 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 만큼, 현황과 실제 사용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 세 차례 유찰된 물건이므로 가격뿐 아니라 동일 유형 물건의 거래 빈도와 매수 수요를 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 기존 농협은행 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역을 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 국 압류가 등기돼 있었던 만큼 매각조건과 당해세 등 배당 관련 사항을 원문에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현재 매각조건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰폭은 크지만, 싸다는 근거는 아직 없다”
이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2022.05.12. 농협은행 근저당권을 기준으로 이후 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 212,000,000원에서 세 차례 유찰되어 72,716,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 시장가 대비 저렴하다고 말할 수 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 감정상 공장(지식산업센터) 이용 물건이라는 점까지 겹칩니다. 권리는 단순하지만 가격·환금성 검증은 반드시 현장에서 해야 하는 물건입니다.
