수원지방법원 2025타경741. 평택시 세교동 호암빌리지 4층 401호, 전용 64.21㎡ 다세대주택입니다. 등기상 말소기준은 2019년 4월 23일 농협은행주식회사 근저당권으로 채권최고액은 193,200,000원입니다. 현재 최저매각가 109,270,000원으로 매각되면 집행비용을 제외한 106,940,220원이 배당되고, 근저당 채권에는 86,259,780원의 미배당이 발생합니다. 다만 해당 근저당은 매각으로 소멸하며, 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
말소기준 뒤에는 경기신용보증재단 가처분이 있었지만 2025년 6월 4일 이미 말소됐습니다. 이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 신고는 없고 계산상 인수액도 0원이지만, 감정평가 내용에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 “임차인 신고 없음”과 “현장에 점유자가 없음”을 같은 의미로 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경741 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 세교동 231-49 4층401호 경기도 평택시 은실5길 60-12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 64.21㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 단지 | 호암빌리지 · 총 10세대 · 2019.01.14 준공 |
| 소유자 | 양성련 (2022.09.15 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 109,270,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 150,823,905원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 비고 | 제시외 건물 포함(감정평가서 참조) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 가처분은 이미 말소
말소기준은 2019.04.23 농협은행주식회사 근저당권입니다. 앞서 설정됐던 안산중앙신용협동조합 근저당권 2건은 같은 날 말소됐고, 경기신용보증재단 가처분도 2025.06.04 해제로 말소됐습니다. 농협은행 근저당과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기상 매수인이 승계할 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 47.5%라는 숫자의 한계
호암빌리지 전용 64.21㎡에 대응하는 실거래는 2022년 8월 1건으로, 거래금액은 230,000,000원입니다. 현재 최저가 109,270,000원은 이 거래의 47.5%입니다. 산술상 할인 폭은 크지만, 표본이 1건이고 거래 시점이 오래돼 현재 시장가격을 대표한다고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 64.21㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 평균 | 64.21㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
최저가와 인수액을 합친 실질취득액은 109,270,000원으로, 참고 거래 230,000,000원보다 낮습니다. 다만 이 값만으로 “시세보다 싸다”고 확정할 수는 없습니다. 총 10세대의 소규모 다세대이며, 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나 거래 표본과 환금성 모두 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,329,780원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 193,200,000원 | 106,940,220원 |
| 근저당 미배당 | - | 86,259,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 농협은행주식회사 근저당에 배당됩니다. 근저당 미배당액은 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
3회 유찰 시 시나리오 매각가는 76,489,000원, 근저당 예상배당은 74,712,198원, 미배당은 118,487,802원입니다. 4회 유찰 시 매각가는 53,542,300원, 예상배당은 52,178,539원, 미배당은 141,021,461원입니다. 두 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 낙찰가가 내려갈수록 저절로 환금성이 좋아지는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 주위환경. 평택중앙초등학교 북측 인근으로 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 주거나지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 소로의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 347.0㎡, 공시지가는 948,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 기본적인 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대로 거래 표본이 적으며, 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자를 확인하고 명도 상대방을 특정해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 비고에 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 감정평가서에서 위치, 구조, 평가금액과 적법성을 직접 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 비교 가능한 거래가 2022.08의 1건뿐입니다. 인근 유사 면적 다세대의 최근 매물과 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 10세대 다세대는 대단지 공동주택보다 매수층이 좁을 수 있습니다. 대출 가능액과 향후 매도기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함에 따른 적용 여부와 절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 농협은행주식회사 근저당에 미배당이 발생해도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 최우선변제 가능성은 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 점유 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 확신은 아직 이르다
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하고, 과거 가처분은 이미 말소됐으며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 권리가 깨끗하다고 가격 판단까지 쉬워지는 것은 아닙니다.
최저가 109,270,000원은 2022년 8월 거래 230,000,000원의 47.5%이지만, 실거래 표본은 단 1건입니다. 여기에 10세대 소규모 단지, 2회 유찰, 낙찰률 0.0%, 제시외 건물 포함, 임대관계 미상이 겹칩니다. 결론은 권리상 검토 가능, 가격은 현장 검증 후 결정입니다. 낮은 최저가보다 실제 점유관계와 현재 매매 가능가격을 확인하는 것이 먼저입니다.
