수원지방법원 2025타경776. 평택시 포승읍 한라파인빌아파트 102동 5층 504호, 전용 49.94㎡ 아파트입니다. 소유자 김진형이 2022년 거래가 64,000,000원에 취득한 뒤, 2023년 삼성생명보험주식회사 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 가압류·근저당권·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 채권 미배당액은 68,131,763원이지만, 이는 채무자와 채권자 사이의 미회수 채권으로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가와 현재 회차를 분리해 봐야 합니다. 감정가 68,000,000원은 동일 면적의 최근 12개월 평균 52,166,666원보다 15,833,334원 높고, 실거래 최고가 60,000,000원도 웃돕니다. 반면 두 번 유찰된 현재 최저가는 33,320,000원으로 최근 평균보다 18,846,666원, 최신 거래가보다 19,680,000원 낮습니다. 최초 가격에는 메리트가 없었지만, 현재 회차에서는 실거래 기준 가격 여유가 생긴 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 석정리 306-5 한라파인빌아파트 제102동 제5층 제504호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.94㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 김진형 (2022.06.23. 소유권이전, 거래가 64,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 33,320,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리카드 / 23,649,925원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준은 2023.08.23. 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 46,200,000원입니다. 이후 중소기업은행 가압류, 우리카드 가압류, 여기영 근저당권, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당권과 전세권도 등기부상 이미 말소되어 현재의 인수판단에는 영향을 주지 않습니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았고, 현재 최저가는 낮다
한라파인빌(구 한라공조사원아파트)은 총 222세대, 1993.12.23. 준공 단지입니다. 대상과 같은 전용 49.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.94㎡ | 8 | 53,000,000원 |
| 2026.05 | 49.94㎡ | 4 | 48,000,000원 |
| 2026.05 | 49.94㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 49.94㎡ | 7 | 44,000,000원 |
| 2026.02 | 49.94㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 2026.01 | 49.94㎡ | 4 | 54,000,000원 |
| 2026.01 | 49.94㎡ | 3 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 49.94㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2025.12 | 49.94㎡ | 6 | 58,000,000원 |
| 2025.12 | 49.94㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2025.12 | 49.94㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2025.12 | 49.94㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.94㎡ | 12건 | 52,166,666원 |
실거래 범위는 44,000,000원~60,000,000원, 최근 12개월 평균은 52,166,666원, 최신 거래는 2026.06.의 53,000,000원입니다. 현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 33,320,000원으로 최근 평균의 63.9%입니다. 최저 실거래보다도 10,680,000원 낮아, 권리 외 수리비·명도비·체납관리비를 감안할 가격 여유가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 999,760원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 46,200,000원 | 32,320,240원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 9,332,376원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,919,627원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 여기영 | 24,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주식회사우리카드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 100,452,003원 중 예상 배당액은 32,320,240원, 미배당액은 68,131,763원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 포승읍행정복지센터 북동측 근거리에 위치하며, 주위에는 아파트·단독주택·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행 여건을 포함한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 건물로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 등, 창호는 새시창 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터·소방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되며, 공시지가는 203,300원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 222세대, 1993.12.23. 준공 단지입니다. 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 노후도와 주변의 주거·공장·농경지 혼재 환경을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서·현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 대조하세요.
- 응찰가 기준. 감정가가 아니라 최근 12개월 평균 52,166,666원, 최신 거래 53,000,000원, 실거래 최저 44,000,000원을 기준으로 상한을 정하세요.
- 수리비 확인. 1993년 준공 건물로 내부 벽지·창호·난방·급배수 상태에 따라 비용 차이가 커질 수 있습니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 부담을 확인하세요.
- 명도 비용. 소유자 또는 제3자가 점유 중이라면 인도명령·이사 협의에 필요한 기간과 비용을 응찰가에 반영하세요.
- 세금·규제 확인. 당해세 배당과 토지거래계약에 관한 허가구역 적용 내용을 관계기관과 원문 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재 가격은 실거래 아래
이 물건의 말소기준권리는 삼성생명보험주식회사 근저당권이며, 그 이후의 가압류·근저당권·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 검토할 만합니다. 감정가 68,000,000원은 최근 실거래보다 높았지만, 2회 유찰된 최저가이자 실질취득액 33,320,000원은 최근 12개월 평균의 63.9%입니다. 다만 임대관계 미상, 1993년 준공, 주변의 공장·농경지 혼재라는 변수를 가격 차이에서 공제해야 합니다. 결론은 “권리는 합격, 현재 가격도 검토 가능, 최종 판단은 점유와 내부 상태 확인 후”입니다.
