68,943,000원
수원지방법원 2025타경792. 안성시 대덕면 건지리 ‘숲속애101동’ 4층 404호로, 감정평가상 현황은 연립주택입니다. 소유자 리쉐싱 명의로 2022.06.16 소유권이 이전됐고, 같은 날 농협은행주식회사 근저당 184,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자 이윤길의 전입일은 2024.02.26로, 말소기준일인 2022.06.16보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 소액임차 최우선변제 가능성에 따른 실제 배당 변동은 원본 서류에서 확인해야 합니다. 이는 배당 문제이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경792 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 대덕면 건지리 388-8 에이동 4층 404호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 대덕면 중앙로 50-12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현황 연립주택 · 전용 69.81㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 |
| 단지 | 숲속애101동 · 16세대 · 2022.02.22 사용승인 |
| 소유자 | 리쉐싱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 68,943,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 173,675,878원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 전입, 인수 0원
2022.03.15 마용철 명의로 소유권보존과 하나자산신탁 신탁등기가 이뤄졌고, 2022.06.16 신탁등기가 말소된 뒤 리쉐싱에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매개시결정은 그 이후인 2025.08.11 접수됐으므로 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 현황 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이윤길 | 404호 · 주거 | 2024.02.26 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 23.0%라는 숫자만 믿으면 안 된다
동일 면적 69.81㎡의 확인된 거래는 2022.04 두 건이며, 1층과 2층이 모두 300,000,000원에 거래됐습니다. 최저매각가 68,943,000원은 이 거래가의 23.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 69.81㎡ | 1 | 300,000,000원 |
| 2022.04 | 69.81㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 평균 | 69.81㎡ | 2건 | 300,000,000원 |
표면상 할인 폭은 매우 크지만, 거래 시점이 2022.04에 머물러 있어 이를 2026.07의 현재 시세로 단정할 수 없습니다. 특히 이 단지는 16세대이고 확인된 거래도 2건뿐이라, 개별 거래가 단지 전체의 시세를 대표한다고 보기 어렵습니다. 따라서 “실거래 대비 23.0%이니 싸다”가 아니라 현재 매매 가능 가격을 먼저 확인해야 하는 물건으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,640,974원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 184,800,000원 | 67,302,026원 |
| 근저당 미배당 | - | 117,497,974원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자의 청구액은 173,675,878원이며, 현재 최저가 기준 예상배당은 67,302,026원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 근저당의 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아니므로 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 부족액
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,943,000원 | 67,302,026원 | 117,497,974원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 48,260,100원 | 46,991,418원 | 137,808,582원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 33,782,070원 | 32,773,993원 | 152,026,007원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 농협은행의 미배당액은 늘어나지만, 이는 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다. 근저당은 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 그 부족액을 떠안지 않습니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대덕면 행정복지센터 서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·공장·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층으로, 석재 붙임 외벽과 벽지·타일 내벽, 하이샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 완경사 토지이며 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되므로 적용 범위를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 하자 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 단지이고 확인된 거래가 2건에 그쳐 매수층과 적정 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 확인된 실거래가 2022.04에 집중돼 있으므로 최근 매물·계약 가능 가격을 별도로 확인하세요.
- 에이동·101동 동일성. 외벽·우편함·건축물대장·등기부의 동·호수 표기를 현장에서 대조하세요.
- 점유자 보완 확인. 이윤길의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 명도 비용. 대항력은 없지만 실제 거주 중이라면 인도명령, 이사 협의와 명도 기간을 입찰가에 반영하세요.
- 담보평가. 자연녹지지역 내 소규모 연립주택이라는 특성상 금융기관별 대출 가능액과 담보평가가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 전기·수도 사용 상태를 확인하세요.
- 규제 원본 대조. 자연녹지지역·자연취락지구·토지거래계약 허가구역의 적용 범위를 관계 서류에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 물건은 같은 뜻이 아니다”
이 물건은 권리분석만 보면 단순합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 점유자의 전입이 늦어 보증금 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 201,000,000원이 세 차례 유찰돼 68,943,000원까지 내려왔다는 사실은 시장이 이미 가격과 환금성에 보수적인 신호를 보냈다는 뜻이기도 합니다.
300,000,000원 실거래는 2022.04의 2건뿐이고, 단지는 16세대이며 경매 통계상 낙찰률도 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 결정입니다. 현재 매매수요, 담보대출 가능액, 점유·명도 상태를 확인한 뒤 보수적인 재매각가를 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
